คู่มือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในไทย: สิ่งที่ชาวต่างชาติต้องจ่ายในปี 2569

จากประสบการณ์ของเรา ผู้ซื้อชาวต่างชาติส่วนใหญ่มักคิดว่ามาตรการลดหย่อนภาษีที่เคยอ่านเจอนั้นใช้ได้กับตัวเอง แต่ในความเป็นจริงมักไม่เป็นเช่นนั้น ลูกค้าจำนวนมากพบว่าการประหยัดที่แท้จริงอยู่ที่ราคาประเมินของเชียงใหม่ที่ต่ำกว่าเมืองอื่น ไม่ใช่จากมาตรการชั่วคราวของรัฐบาลที่ออกแบบมาสำหรับคนไทยเท่านั้น เราสังเกตว่าการคำนวณเปอร์เซ็นต์ผิดพลาดคือความผิดพลาดที่พบบ่อยที่สุดที่สำนักงานที่ดิน

ลองนึกภาพช่วงเวลาที่สำนักงานที่ดินเชียงใหม่ เมื่อค่าธรรมเนียมโอนที่ปรากฏบนใบเสร็จไม่ตรงกับที่เพื่อนเคยจ่ายเมื่อปีก่อน หรือไม่ตรงกับตัวเลขที่มีคนโพสต์ในกลุ่มเฟซบุ๊ก เจ้าหน้าที่ไม่สามารถต่อรองได้ ตัวเลขบนใบเสร็จถูกหรือผิดเท่านั้น และเมื่อถึงตอนนั้นก็สายเกินไปที่จะวางแผนงบประมาณใหม่

ผู้ซื้อชาวต่างชาติในเชียงใหม่จ่ายค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ร้อยละ 2 บวกภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ และภาษีหัก ณ ที่จ่าย ควรเผื่องบประมาณร้อยละ 3 ถึง 5 ของราคาประเมิน มาตรการลดค่าธรรมเนียมเหลือร้อยละ 0.01 ของไทย ซึ่งขยายเวลาไปถึงเดือนมิถุนายน 2027 นั้น ใช้ได้เฉพาะคนไทยเท่านั้น ไม่รวมชาวต่างชาติ

ชาวต่างชาติต้องจ่ายอะไรบ้างในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เชียงใหม่

ผู้ซื้อชาวต่างชาติอาจต้องจ่ายค่าใช้จ่ายสี่รายการในวันโอนกรรมสิทธิ์ ได้แก่ ค่าธรรมเนียมโอนร้อยละ 2 ภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3.3 หรืออากรแสตมป์ร้อยละ 0.5 และภาษีหัก ณ ที่จ่าย ในทางปฏิบัติ การเผื่องบประมาณร้อยละ 3 ถึง 5 ของราคาประเมินครอบคลุมการซื้อคอนโดทั่วไปในเชียงใหม่เกือบทุกกรณี

ค่าธรรมเนียมหรือภาษี	อัตรา	ผู้ที่มักเป็นผู้จ่าย	หมายเหตุ
ค่าธรรมเนียมโอน	ร้อยละ 2 ของราคาประเมิน	มักแบ่งจ่ายฝ่ายละครึ่ง ต่อรองได้	มีอัตราลดพิเศษร้อยละ 0.01 แต่สำหรับคนไทยเท่านั้น
ภาษีธุรกิจเฉพาะ	ร้อยละ 3.3 ของราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า	ผู้ขาย	ใช้เมื่อถือครองไม่ถึง 5 ปี
อากรแสตมป์	ร้อยละ 0.5	ผู้ขาย	ใช้แทนภาษีธุรกิจเฉพาะ ไม่ใช้พร้อมกันทั้งสอง
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย	อัตราก้าวหน้าสำหรับบุคคลธรรมดา ร้อยละ 1 คงที่สำหรับนิติบุคคล	ผู้ขาย	คำนวณ ณ วันโอนกรรมสิทธิ์

โดยเฉพาะในย่านนิมมานและวันนิมมาน ผู้พัฒนาโครงการใหม่บางรายรับภาระค่าใช้จ่ายส่วนของตนเป็นสิทธิพิเศษในการซื้อ ควรยืนยันเรื่องนี้เป็นลายลักษณ์อักษรในสัญญาซื้อขายเสมอ ไม่ใช่เพียงคำพูดปากเปล่า

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปีสำหรับคอนโดที่ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของในเชียงใหม่มีจำนวนเท่าไร

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปีสำหรับคอนโดที่ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของและใช้เป็นบ้านหลังที่สอง อยู่ที่ประมาณร้อยละ 0.02 ถึง 0.1 ของราคาประเมินราชการ สำหรับคอนโดทั่วไปในนิมมานหรือสันติธรรม คิดเป็นเงินประมาณ 1,000 ถึง 5,000 บาทต่อปี ซึ่งต่ำกว่าที่เจ้าของใหม่ส่วนใหญ่คาดไว้มาก

ลักษณะการใช้งาน	อัตรา	ตัวอย่าง
ที่อยู่อาศัย บ้านหลังที่สอง (กรณีส่วนใหญ่ของชาวต่างชาติ)	ร้อยละ 0.02 ถึง 0.10	คอนโดราคาประเมิน 4 ล้านบาท จ่ายประมาณ 1,600 บาทต่อปี
ที่อยู่อาศัยหลักที่มีชื่อในทะเบียนบ้าน	อัตราขั้นบันไดที่ต่ำกว่า	ต้องมีชื่อในทะเบียนบ้านไทย ซึ่งชาวต่างชาติมักไม่มี
เชิงพาณิชย์หรือปล่อยเช่า	สูงสุดร้อยละ 0.3	อัตราสูงขึ้นสำหรับหน่วยที่ปล่อยเช่าจริง
ที่ดินรกร้างว่างเปล่า 3 ปีขึ้นไป	สูงสุดร้อยละ 3 และเพิ่มขึ้นทุกปี	ใช้กับที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนา

อะไรเปลี่ยนแปลงสำหรับภาษีอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2026 และ 2027

ปี 2026 เป็นปีแรกที่ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจัดเก็บเต็มอัตราหลังมาตรการลดหย่อนช่วงโควิดสิ้นสุดลง และที่ดินรกร้างว่างเปล่าเผชิญบทลงโทษแบบขั้นบันไดใหม่ มาตรการกระตุ้นค่าธรรมเนียมโอนของไทยซึ่งเดิมกำหนดสิ้นสุดในเดือนมิถุนายน 2026 ได้รับการขยายเวลาโดยมติคณะรัฐมนตรีไปถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2027 แต่ยังคงใช้ได้เฉพาะคนไทยเท่านั้น

การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเต็มอัตรา มาตรการลดหย่อนของคณะรัฐมนตรีในช่วงโควิด ซึ่งสูงสุดถึงร้อยละ 90 ในปี 2020 ถึง 2021 และค่อยๆ ลดลงจนถึงปี 2025 ไม่ได้รับการต่ออายุ อัตราตามกฎหมายที่แสดงข้างต้นจึงบังคับใช้เต็มจำนวน สำหรับเจ้าของคอนโดส่วนใหญ่ตัวเลขที่แท้จริงยังคงน้อย แต่หากถือครองทรัพย์สินมาตั้งแต่ปี 2020 และเคยตั้งงบตามใบแจ้งหนี้เดิม ควรเตรียมรับจำนวนที่เพิ่มขึ้น

บทลงโทษที่ดินรกร้างว่างเปล่าที่เพิ่มขึ้น ปี 2026 เป็นปีที่อัตราภาษีขยับขึ้นสำหรับที่ดินที่ปล่อยรกร้างต่อเนื่อง 3 ปีขึ้นไป ภาษีสำหรับที่ดินรกร้างอาจเพิ่มขึ้นอีกร้อยละ 0.3 เรื่องนี้สำคัญเป็นพิเศษสำหรับผู้ถือวีซ่า DTV และผู้เกษียณอายุที่ซื้อที่ดินผ่านบริษัทไทย โดยมีแผนพัฒนาที่ยังไม่เกิดขึ้นจริง

ช่องว่างมาตรการที่ใช้ได้เฉพาะคนไทย ซึ่งขยายเวลาแล้ว มาตรการของรัฐบาลที่ลดค่าธรรมเนียมโอนเหลือร้อยละ 0.01 เดิมกำหนดสิ้นสุดในเดือนมิถุนายน 2026 หลังมติคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 30 มิถุนายน 2026 และประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2026 มาตรการนี้ขยายเวลาไปถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2027 แต่ยังคงใช้ได้เฉพาะคนไทยสำหรับทรัพย์สินมูลค่าไม่เกิน 7 ล้านบาทเท่านั้น เราสังเกตว่านักพัฒนาโครงการและตัวแทนบางรายยังคงอ้างวันหมดอายุเดิมในเดือนมิถุนายน 2026 หรือระบุอัตราโดยไม่ระบุเงื่อนไขสัญชาติ ควรยืนยันอัตราที่ใช้ได้จริงเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนถึงวันนัดที่สำนักงานที่ดินเสมอ

เหตุใดเชียงใหม่จึงแตกต่าง ราคาประเมินราชการที่ต่ำกว่าของเชียงใหม่เมื่อเทียบกับกรุงเทพ ภูเก็ต หรือพัทยา ทำให้จำนวนเงินภาษีที่ดินและค่าธรรมเนียมโอนที่แท้จริงต่ำกว่า แม้จะใช้อัตราร้อยละเดียวกัน คอนโดราคาประเมิน 4 ล้านบาทในนิมมานจะมีค่าธรรมเนียมโอนน้อยกว่าคอนโดมูลค่าตลาดใกล้เคียงกันในสุขุมวิทอย่างมีนัยสำคัญ ผู้ถือวีซ่า DTV และผู้เกษียณอายุจำนวนมากมองว่านี่คือข้อได้เปรียบสะสมของการเลือกเชียงใหม่เหนือตลาดชายฝั่งที่มีราคาสูงกว่า

รายได้จากค่าเช่าของชาวต่างชาติต้องเสียภาษีอย่างไร

รายได้ค่าเช่าที่เกิดขึ้นในประเทศไทยต้องเสียภาษีในประเทศไทยไม่ว่าจะสัญชาติใด แต่ภาระภาษีเบากว่าที่เจ้าของบ้านมือใหม่ส่วนใหญ่คาดไว้ หลังหักค่าใช้จ่ายมาตรฐานร้อยละ 30 และคำนวณตามอัตราก้าวหน้าของภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา เจ้าของรายบุคคลส่วนใหญ่ที่มีคอนโดในระดับราคานิมมันหน่วยเดียวจะเสียภาษีในระดับหลักหน่วยเปอร์เซ็นต์ของรายได้ค่าเช่าทั้งหมด

ประเภทเจ้าของ	วิธีการเสียภาษี	อัตรา	ค่าลดหย่อน
บุคคลธรรมดา ผู้มีถิ่นที่อยู่ (อยู่ไทยเกิน 180 วันต่อปี)	ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแบบก้าวหน้าจากรายได้สุทธิ	ร้อยละ 5 ถึง 35 แบบขั้นบันได	หักค่าใช้จ่ายมาตรฐานร้อยละ 30 จากรายได้ค่าเช่าขั้นต้น
บุคคลธรรมดา ไม่มีถิ่นที่อยู่ (อยู่ไทยไม่ถึง 180 วันต่อปี)	ภาษีหัก ณ ที่จ่ายขั้นสุดท้ายร้อยละ 15 ผู้เช่าเป็นผู้นำส่ง	ร้อยละ 15 คงที่ ไม่ต้องยื่นแบบประจำปี	ไม่มี เนื่องจากอัตราคงที่ถือเป็นภาระภาษีขั้นสุดท้ายแล้ว
ถือครองผ่านบริษัทไทย	ภาษีเงินได้นิติบุคคลร้อยละ 20 จากกำไรสุทธิ	ร้อยละ 20 ซับซ้อนกว่า ต้องตรวจสอบบัญชีประจำปี	หักค่าใช้จ่ายจริงตามเอกสาร (ค่าเสื่อมราคา ค่าบำรุงรักษา)

ลูกค้าจำนวนมากพบว่าสำหรับคอนโดลงทุนหนึ่งหน่วยในช่วงค่าเช่า 15,000 ถึง 30,000 บาทต่อเดือน ซึ่งเป็นช่วงทั่วไปของคอนโดคุณภาพดีในนิมมานหรือสันติธรรม ภาษีรายได้ค่าเช่าที่แท้จริงหลังหักค่าใช้จ่ายมาตรฐานร้อยละ 30 และคำนวณตามขั้นบันไดภาษี อยู่ในระดับหลักหน่วยเปอร์เซ็นต์ของรายได้ค่าเช่าขั้นต้น จากประสบการณ์ของเรา ความท้าทายด้านเอกสารที่พบบ่อยกว่าคือการทราบว่าผู้เช่าเป็นนิติบุคคล (ซึ่งต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายร้อยละ 5 และนำส่งเอง) หรือเป็นบุคคลธรรมดา

เคล็ดลับจากเรา ขอใบคำนวณค่าธรรมเนียมจากเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินล่วงหน้าก่อนวันนัด ไม่ใช่รอถึงวันโอนจริง ราคาประเมินและตารางค่าธรรมเนียมบางครั้งมีการปรับปรุงระหว่างที่ตัวแทนประเมินให้กับวันโอนจริง การมีตัวเลขเป็นลายลักษณ์อักษรล่วงหน้าช่วยหลีกเลี่ยงความประหลาดใจที่หน้าเคาน์เตอร์

บริบทตลาด เหตุใดโครงสร้างภาษีของไทยจึงสำคัญสำหรับนักลงทุนปี 2026 ถึง 2027

สภาพแวดล้อมด้านภาษีอสังหาริมทรัพย์ของไทยยังคงเป็นหนึ่งในที่เป็นมิตรกับชาวต่างชาติมากที่สุดในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ค่าใช้จ่ายในการถือครองรายปีต่ำ ไม่มีภาษีกำไรจากการขายทรัพย์สินแยกต่างหาก และเกณฑ์ระยะเวลาถือครอง 5 ปี ที่ช่วยลดต้นทุนตอนขายอย่างมีนัยสำคัญสำหรับนักลงทุนที่อดทนถือครองระยะยาว แทนที่จะมีภาษีกำไรจากการขายแยกต่างหาก ผู้ขายจะจ่ายภาษีหัก ณ ที่จ่ายบวกภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ในวันขาย และการถือครองเกิน 5 ปีจะเปลี่ยนจากอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะที่สูงกว่า ไปเป็นอากรแสตมป์ที่ต่ำกว่า

สิ่งที่เราเห็นในพื้นที่จริงที่เชียงใหม่คือความสนใจที่ต่อเนื่องจากผู้ถือวีซ่า DTV และผู้เกษียณอายุที่ต้องการก้าวข้ามการเช่า ด้วยแรงดึงดูดจากราคาประเมินที่ค่อนข้างต่ำของเมือง ต้นทุนการทำธุรกรรมที่จัดการได้ และผลตอบแทนค่าเช่าขั้นต้นที่สม่ำเสมอร้อยละ 4 ถึง 7 ในย่านนิมมานและสันติธรรม ภาพรวมด้านภาษีเมื่อเข้าใจอย่างถูกต้อง รวมถึงการรู้ว่ามาตรการกระตุ้นใดใช้ได้กับตนเองบ้าง สนับสนุนแนวคิดนี้ต่อเนื่องไปจนถึงปี 2027

คำถามที่เราพบบ่อยทุกสัปดาห์

การโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ที่เชียงใหม่ใช้เวลานานเท่าไร

จากประสบการณ์ของเรา เมื่อแบบฟอร์มการโอนเงินตราต่างประเทศ (FETF) จากธนาคารกรุงเทพหรือกสิกรไทยได้รับการยืนยันและเอกสารครบถ้วน การนัดโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินเชียงใหม่ใช้เวลาเพียงสามถึงห้าชั่วโมงในวันนั้น เราเคยเห็นลูกค้าที่ตั้งแต่ลงนามสัญญาซื้อขาย จนถึงได้รับโฉนดใช้เวลาไม่ถึงสามสัปดาห์สำหรับการซื้อคอนโดทั่วไป

ชาวต่างชาติต้องจ่ายภาษีอสังหาริมทรัพย์มากกว่าคนไทยหรือไม่

ไม่ ไม่มีการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปีในอัตราพิเศษสำหรับชาวต่างชาติ ชาวต่างชาติที่เป็นเจ้าของคอนโดตามกฎหมาย จ่ายภาษีในอัตราเดียวกับเจ้าของชาวไทยทุกประการ ความแตกต่างที่สำคัญเพียงจุดเดียวอยู่ที่ขั้นตอนการซื้อ มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนเหลือร้อยละ 0.01 ของรัฐบาล ซึ่งขยายเวลาไปถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2027 ใช้ได้เฉพาะคนไทยเท่านั้น ผู้ซื้อชาวต่างชาติยังคงอยู่ในอัตรามาตรฐานร้อยละ 2

โครงสร้างการถือครองที่เหมาะสมที่สุดสำหรับชาวต่างชาติที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เชียงใหม่คืออะไร

ลูกค้าจำนวนมากพบว่าการถือครองคอนโดแบบกรรมสิทธิ์เต็มภายใต้โควตาชาวต่างชาติร้อยละ 49 เป็นโครงสร้างที่ง่ายที่สุดและโปร่งใสด้านภาษีที่สุด ไม่ต้องตรวจสอบบัญชีบริษัทประจำปี ไม่มีภาษีเงินได้นิติบุคคล และมีภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ชัดเจน โครงสร้างบริษัทไทยได้รับการตรวจสอบเข้มงวดขึ้น และมีภาษีเงินได้นิติบุคคลร้อยละ 20 จากรายได้ค่าเช่าบวกการตรวจสอบบัญชีบังคับทุกปี เราขอแนะนำอย่างยิ่งให้ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายไทยที่มีคุณสมบัติเหมาะสมสำหรับสถานการณ์เฉพาะของท่านก่อนวางโครงสร้างการซื้อใดๆ

พร้อมสำรวจอสังหาริมทรัพย์ในเชียงใหม่เพิ่มเติมแล้วหรือยัง ชมคอนโดขายในเชียงใหม่ของเรา หรือติดต่อทีมงานของเราเพื่อค้นหาทรัพย์สินที่เหมาะกับท่านในภาคเหนือ ไม่ว่าท่านจะกำลังซื้อ ลงทุน หรือเพียงวางแผนล่วงหน้า

คำชี้แจง เราเป็นผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่แบ่งปันข้อสังเกตจากตลาดในเชียงใหม่ บทความนี้ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายหรือการเงิน กฎภาษี อัตรา และนโยบายของรัฐบาลอาจเปลี่ยนแปลงได้ เราแนะนำให้ปรึกษาที่ปรึกษาภาษีไทยหรือผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายที่มีคุณสมบัติเหมาะสม (เช่น สมาชิกสภาทนายความ) เพื่อคำแนะนำที่เหมาะกับสถานการณ์ของท่านโดยเฉพาะ สำหรับการตรวจสอบอัตราอย่างเป็นทางการ โปรดดูกรมสรรพากร (rd.go.th)และกรมที่ดิน (dol.go.th)

จากพื้นที่จริง ภาษีอสังหาริมทรัพย์ไทย 2026 ถึง 2027 จากสำนักงานที่ดินเชียงใหม่