สิ่งที่เปลี่ยนไปจริงในตลาดเชียงใหม่
เมื่อไม่กี่ปีก่อน แทบทุกการติดต่อสอบถามที่เราได้รับมักพูดถึงโครงการคอนโดไม่กี่โครงการซ้ำ และผู้ซื้อจากจีนที่รีบตัดสินใจปิดการขายก่อนโครงการจะขายหมด แต่วันนี้บทสนทนาในออฟฟิศของเราฟังดูต่างออกไป การโทรเข้ามาช้าลง คำถามเจาะจงมากขึ้น และคนที่ถามอาจกำลังจัดการเอกสารพำนักระยะยาวที่สถานกงสุลสหรัฐแห่งใหม่ในเชียงใหม่พอ ๆ กับที่กำลังเทียบอัตราแลกเปลี่ยนจากเซี่ยงไฮ้ มีบางอย่างในตลาดที่เปลี่ยนไปจริง และควรพูดตรง ๆ ว่าการเปลี่ยนแปลงนี้หมายความว่าอย่างไรสำหรับคนที่กำลังตัดสินใจว่าปี 2027 จะเป็นปีที่ซื้อ หรือปีที่ขาย
ใครกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเชียงใหม่ตอนนี้
หลายปีที่ผ่านมา บทวิเคราะห์ตลาดส่วนใหญ่มักตั้งสมมติฐานว่ามีกลุ่มผู้ซื้อหลักเพียงกลุ่มเดียว แต่สมมติฐานนั้นใช้ไม่ได้อีกต่อไปโดยลำพัง ผู้พำนักระยะยาวและผู้เกษียณชาวอเมริกันจำนวนมาก ซึ่งก่อนหน้านี้ต้องเดินทางไปกรุงเทพฯ เพื่อจัดการเรื่องกงสุล ตอนนี้มีเหตุผลที่จะจัดการเอกสารในพื้นที่ได้เลย และจากประสบการณ์ของเรา ความสะดวกนี้ทำให้การหาบ้านของพวกเขาใช้เวลานานขึ้นและพิจารณารอบคอบมากขึ้น ไม่ใช่การตัดสินใจแบบเร่งรีบ ความสนใจจากชาวเมียนมาที่ต้องการสร้างฐานระยะยาวในเชียงใหม่ก็เพิ่มขึ้นในช่วงเดียวกัน ทั้งหมดนี้ไม่ได้แปลว่าความสนใจจากผู้ซื้อชาวจีนหายไป เพียงแต่ไม่ใช่ภาพเดียวที่บอกเล่าเรื่องราวทั้งหมดอีกต่อไป
ผลที่เกิดขึ้นจริงสะท้อนออกมาที่สิ่งที่ขายได้จริง ทรัพย์สินที่อยู่ใกล้โรงเรียนนานาชาติ โรงพยาบาลที่มีชื่อเสียง และมีอินเทอร์เน็ตที่เสถียร กลายเป็นจุดแข่งขันมากกว่าการตลาดของโครงการใหม่ เพราะผู้ซื้อที่เดินเข้ามามักวางแผนใช้ชีวิตที่นี่จริง ไม่ใช่ซื้อเพื่อขายต่อในเวลาไม่นาน ผู้ถือวีซ่า DTV หรือ Destination Thailand Visa ก็มีรูปแบบคล้ายกัน คือมักต่อรองอย่างช้า ๆ ถามรายละเอียดเรื่องสัญญาเช่าและค่าสาธารณูปโภคอย่างละเอียด และเลือกทรัพย์สินที่ตั้งใจจะอยู่อาศัยจริงหลายปี มากกว่าจะหวังผลกำไรจากการเก็งกำไรระยะสั้น
ทำไมคอนโดใหม่จึงเปิดตัวน้อยลง
ผู้พัฒนาโครงการที่มองเห็นเงื่อนไขการเงินที่ตึงตัวขึ้นก็แค่สร้างน้อยลง ซึ่งเป็นเรื่องที่ต่างไปจากตลาดที่กำลังถดถอย ข้อมูลราคาตามภูมิภาคสนับสนุนเรื่องนี้ ภาคเหนือซึ่งเชียงใหม่เป็นศูนย์กลาง มีอัตราการเติบโตของราคาที่อยู่อาศัยแบบปีต่อปีอยู่ที่ 2.33% ซึ่งเป็นบวกและมั่นคงกว่าภาพรวมในหลายพื้นที่อื่นของประเทศในช่วงเวลาเดียวกันอย่างเห็นได้ชัด การเปิดโครงการที่น้อยลงควบคู่กับราคาที่ยังปรับขึ้นอย่างมั่นคง สะท้อนภาพตลาดที่กำลังปรับสมดุลใหม่ ไม่ใช่ตลาดที่กำลังปรับฐานลง
มองภาพกว้างขึ้น สิ่งนี้สอดคล้องกับแนวโน้มที่เกิดขึ้นทั่วตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ยอดขายและสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ทั่วประเทศต่างชะลอตัวลง และผู้พัฒนาโครงการก็ระมัดระวังเรื่องจังหวะการเปิดตัวมากกว่าช่วงเวลาใดในความทรงจำที่ผ่านมา เชียงใหม่ก็ไม่ได้รอดพ้นจากบรรยากาศระดับประเทศนี้ไปเสียทีเดียว แต่การเติบโตของราคาที่เป็นบวกในภาคเหนือบ่งชี้ว่าความต้องการที่นี่ยังไม่ได้อ่อนตัวลงเหมือนในบางพื้นที่ของประเทศ ความแตกต่างนี้มักหายไปในพาดหัวข่าวระดับประเทศที่มองไทยเป็นตลาดเดียว ทั้งที่ในความเป็นจริงเชียงใหม่มีพฤติกรรมต่างจากตึกคอนโดในกรุงเทพฯ หรือกลุ่มพื้นที่ตากอากาศชายฝั่งที่เปิดรับความเสี่ยงมากกว่าอย่างชัดเจน
สำหรับผู้ซื้อ การเปิดโครงการใหม่ที่น้อยลงมีข้อดีในทางปฏิบัติ คือมีเสียงการตลาดจากโครงการที่ยังไม่ได้เริ่มก่อสร้างน้อยลง และเห็นภาพชัดเจนขึ้นว่าทรัพย์สินที่มีอยู่จริงในตลาดเป็นอย่างไรและมีผลตอบแทนจริงแค่ไหน สำหรับเจ้าของที่กำลังพิจารณาขาย ก็หมายความว่ามีอุปทานใหม่เข้ามาแข่งขันตัดราคาทรัพย์สินที่ดูแลรักษาดีอยู่แล้วน้อยลง เมื่อเทียบกับตลาดไทยในภาพรวมที่บางพื้นที่ชายฝั่งและกรุงเทพฯ เผชิญภาวะอุปทานล้นตลาดจริงในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ท่อส่งอุปทานที่เงียบกว่าของเชียงใหม่จึงดูเหมือนจุดแข็งมากกว่าจุดอ่อน เพราะเป็นตลาดที่ไม่เคยสร้างเกินความต้องการตั้งแต่แรก
กฎการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติตอนนี้อนุญาตอะไรบ้าง
| กฎการถือครอง | กฎหมายปัจจุบัน | ข้อเสนอปฏิรูป |
|---|---|---|
| ระยะเวลาสัญญาเช่าของชาวต่างชาติ | 30 ปี แบบจดทะเบียน | มีข้อเสนอขยายเป็น 99 ปี ยังไม่มีผลบังคับใช้ |
| โควตาการถือครองคอนโดของชาวต่างชาติ | 49% ของอาคาร | มีข้อเสนอเพิ่มเป็น 75% ยังไม่มีผลบังคับใช้ |
| การถือครองที่ดินแบบกรรมสิทธิ์ | ชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองได้ | ยังไม่มีข้อเสนอเปลี่ยนแปลง |
เราพูดถึงความแตกต่างนี้เพราะเราเคยเห็นการพูดถึงเรื่องนี้แบบไม่ชัดเจนในบทวิเคราะห์ตลาดที่อื่น บางครั้งเป็นความไม่รอบคอบ บางครั้งก็เป็นกลยุทธ์การขาย ส่วนต่างราคาขายต่อที่อ้างอิงจากการขยายสัญญาเช่าที่ยังไม่ผ่านเป็นกฎหมาย คือส่วนต่างที่สร้างขึ้นจากการคาดเดา หากข้อเสนอนี้ผ่านเป็นกฎหมายจริงในอนาคต ผู้ถือสัญญาเช่า 30 ปีเดิมอาจได้รับประโยชน์จริง แต่การตั้งราคาซื้อวันนี้โดยสมมติว่าผลลัพธ์นั้นแน่นอนแล้ว คือการผลักความเสี่ยงทั้งหมดไปให้ผู้ซื้อ เรายินดีให้ลูกค้าของเราเดินออกจากดีลที่ตั้งราคาบนข้อเสนอที่ยังไม่ผ่าน มากกว่าจะเดินเข้าไปในดีลนั้นโดยเข้าใจผิดว่ากฎ 30 ปีปัจจุบันเปลี่ยนไปแล้ว
ในทางปฏิบัติ ลูกค้าส่วนใหญ่ของเราเลือกใช้หนึ่งในสามแนวทางหลักในการเข้าถือครองอสังหาริมทรัพย์ในเชียงใหม่ แนวทางแรกคือการซื้อคอนโดแบบกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบภายในโควตาต่างชาติ 49% ซึ่งเป็นโครงสร้างที่ง่ายที่สุดและใกล้เคียงกับกรรมสิทธิ์แบบ freehold มากที่สุดที่ชาวต่างชาติจะทำได้ แนวทางที่สองคือสัญญาเช่าจดทะเบียน 30 ปีสำหรับบ้านหรือที่ดิน ซึ่งควรเจรจาเงื่อนไขการต่อสัญญาให้ชัดเจนตั้งแต่ต้น ไม่ใช่เป็นเพียงคำสัญญาปากเปล่า แนวทางที่สาม ซึ่งใช้กันมากในลูกค้าที่ดำเนินธุรกิจไทยจริงอยู่แล้ว คือการถือครองผ่านบริษัทไทยที่มีโครงสร้างถูกต้องตามกฎหมายและดำเนินธุรกิจจริง ไม่ใช่นิติบุคคลที่ตั้งขึ้นเพียงเพื่อถือครองที่ดิน ซึ่งมีข้อผูกพันด้านการปฏิบัติตามกฎหมายของตัวเอง และไม่ควรมองเป็นทางลัดที่ทำได้ง่าย แนวทางใดจะเหมาะสมขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่ตั้งใจจะอยู่ และทรัพย์สินนั้นจะเป็นบ้าน การลงทุน หรือทั้งสองอย่าง
โอกาสที่แท้จริงตอนนี้อยู่ตรงไหน
จากประสบการณ์ของเรา บทสนทนาเปลี่ยนไปมากกว่าตัวเลขเสียอีก สองสามปีก่อน สายโทรเข้าส่วนใหญ่ที่เรารับมักเป็นผู้ซื้อที่ต้องการตัดสินใจซื้อคอนโดอย่างรวดเร็วโดยไม่เห็นตัวจริงด้วยซ้ำ ตอนนี้สายโทรเข้าช้าลงและมีการพิจารณามากขึ้น หลายคนพูดถึงสถานกงสุลสหรัฐแห่งใหม่ในเชียงใหม่ ผู้ซื้อที่เคยต้องบินไปกรุงเทพฯ เพียงเพื่อต่อวีซ่า ตอนนี้สามารถจัดการเอกสารในพื้นที่ได้เลย และดูเหมือนความสะดวกนี้จะทำให้พวกเขามั่นใจมากขึ้นที่จะมองหาบ้านที่ตั้งใจจะอยู่จริง ไม่ใช่ทรัพย์สินที่ตั้งใจจะขายต่อ เรายังสังเกตเห็นคำถามจากชาวเมียนมาที่ต้องการสร้างฐานระยะยาวที่นี่เพิ่มขึ้นด้วย ผู้ซื้อที่เคลื่อนไหวเร็วที่สุดตอนนี้ไม่ใช่คนที่ไล่ตามตลาด แต่เป็นคนที่รู้อยู่แล้วว่าจะอยู่ที่นี่ต่อไป
ข้อสังเกตนี้สำคัญกว่าตัวเลขสถิติใดในบทความนี้ ตลาดที่ขับเคลื่อนโดยผู้ซื้อที่ตั้งใจจะอยู่อาศัยจริง ให้ความสำคัญกับทรัพย์สินที่ใช้ชีวิตประจำวันได้ดี ไม่ใช่แค่ดูดีในภาพถ่ายประกาศขาย และให้ความสำคัญกับผู้ขายและตัวแทนที่พูดตรงไปตรงมาเรื่องสภาพทรัพย์สิน ทำเล และโครงสร้างทางกฎหมาย มากกว่าจะอาศัยความเร่งรีบมากดดันการตัดสินใจ หากปี 2027 มีธีมอะไรสักอย่าง อาจเป็นเพียงว่าตลาดเชียงใหม่กำลังถูกซื้อโดยคนที่ตั้งใจจะใช้ชีวิตอยู่ในนั้นจริง
คำถามที่พบบ่อย
ปี 2027 เป็นเวลาที่ดีในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเชียงใหม่หรือไม่
ขึ้นอยู่กับเป้าหมายของคุณ การเปิดโครงการชะลอตัวลงและความต้องการจากผู้ซื้อชาวจีนลดลง แต่ราคาในภาคเหนือยังคงปรับขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป และกฎการถือครองของชาวต่างชาติที่สำคัญยังไม่เปลี่ยนแปลง สำหรับผู้ซื้อที่วางแผนถือครองระยะยาวมากกว่าจะซื้อเพื่อขายต่อเร็ว ตลาดที่เงียบลงนี้อาจเป็นประโยชน์
ชาวต่างชาติสามารถถือครองที่ดินในเชียงใหม่ได้หรือไม่
ไม่ได้ ชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองที่ดินแบบกรรมสิทธิ์ในประเทศไทยได้ไม่ว่าที่ใด รวมถึงเชียงใหม่ ชาวต่างชาติสามารถถือครองคอนโดแบบกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบได้ภายในโควตาต่างชาติ 49% ของอาคาร หรือถือสัญญาเช่าจดทะเบียนสูงสุด 30 ปีสำหรับที่ดินหรือบ้าน
กฎหมายสัญญาเช่า 99 ปีมีผลบังคับใช้แล้วหรือยัง
ยังไม่มีผลบังคับใช้ ข้อเสนอสัญญาเช่า 99 ปีสำหรับชาวต่างชาติถูกพูดถึงและหารือในที่สาธารณะแล้ว แต่ยังไม่ผ่านเป็นกฎหมาย ระยะเวลาสัญญาเช่าสูงสุดตามกฎหมายปัจจุบันยังคงอยู่ที่ 30 ปี
กำลังพิจารณาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเชียงใหม่สำหรับปี 2027 อยู่ใช่ไหม
เลือกชมทรัพย์สินที่เรามีอยู่ในขณะนี้ หรือติดต่อเรา แล้วเราจะพาคุณไปดูว่าตลาดเปลี่ยนไปจริงตรงไหนบ้าง และตรงไหนที่ยังเหมือนเดิม
