ซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในเชียงใหม่สำหรับชาวต่างชาติ ปี 2026
จากประสบการณ์ของเรา ผู้ซื้อโรงแรมและอาคารพาณิชย์ในเชียงใหม่ได้ผลดีที่สุดเมื่อมองเป็นการซื้อสองอย่าง คือทรัพย์สินบนที่ดินเช่า และธุรกิจที่มีใบอนุญาตซึ่งดำเนินอยู่บนทรัพย์สินนั้น
ลองนึกถึงเกสต์เฮาส์ที่คุณชอบ ห้องเรียบร้อย ลานบ้านเงียบสงบ และผู้ขายที่บอกว่าเอกสารครบหมดแล้ว คำถามแรกของฉันเหมือนเดิมเสมอ ขอดูใบอนุญาตได้ไหม และจำนวนห้องตรงกับห้องที่เปิดให้เข้าพักจริงหรือไม่
ชาวต่างชาติถือครองที่ดินในเชียงใหม่ไม่ได้ แต่เช่าได้สูงสุด 30 ปีและเป็นเจ้าของอาคารได้ การทำโรงแรมยังต้องมีใบอนุญาตโรงแรม และบริษัทที่ต่างชาติควบคุมต้องมีใบอนุญาตประกอบธุรกิจต่างด้าว พ.ร.บ.โรงแรมยังบังคับใช้อยู่ในปัจจุบัน
ชาวต่างชาติถือครองอะไรได้บ้างเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในเชียงใหม่?
ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของอาคารได้ แต่ไม่ใช่ที่ดินใต้อาคาร ทางเลือกส่วนใหญ่จึงอาศัยสัญญาเช่าจดทะเบียนสูงสุด 30 ปี หรือบริษัทไทยที่คนไทยควบคุมจริง
| ทางเลือก | สิ่งที่คุณถือครอง | ข้อที่ควรตรวจ |
|---|---|---|
| ที่ดิน | ชาวต่างชาติถือครองที่ดินในประเทศไทยไม่ได้ | อย่ารับโครงสร้างที่ใส่ชื่อคนไทยถือที่ดินแทนคุณ |
| อาคารบนที่ดินเช่า | อาคาร โดยที่ดินอยู่ภายใต้สัญญาเช่าสูงสุด 30 ปี (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540) | จดทะเบียนสัญญาเช่าที่สำนักงานที่ดิน การต่อสัญญาเป็นข้อตกลงใหม่ ไม่ใช่สิทธิ |
| บริษัทไทยที่คนไทยควบคุมจริง | บริษัทเป็นผู้ถือทรัพย์สิน | ผู้ถือหุ้นไทยต้องลงทุนด้วยเงินของตนเอง การถือหุ้นแทนผิดกฎหมาย |
| บริษัทที่มีผู้ถือหุ้นต่างชาติ | ถือเป็นต่างด้าวเมื่อชาวต่างชาติถือหุ้นตั้งแต่กึ่งหนึ่งขึ้นไป | การประกอบกิจการโรงแรมต้องมีใบอนุญาตประกอบธุรกิจต่างด้าว |
การต่ออายุที่ตกลงไว้ล่วงหน้าเกินกว่า 30 ปีแรกบังคับใช้ไม่ได้ ตามคำพิพากษาศาลฎีกาเดือนมีนาคม 2025 คู่มือวิลล่าของเราอธิบายเรื่องสัญญาเช่า คู่มือการถือครองของชาวต่างชาติครอบคลุมสิ่งที่คุณถือครองได้ และคู่มือบริษัทนอมินีอธิบายว่าทำไมการยืมชื่อผู้ถือหุ้นจึงมีความเสี่ยง
ต้องมีใบอนุญาตโรงแรมเพื่อทำโรงแรมในเชียงใหม่หรือไม่?
ต้องมี เมื่อที่พักเกิน 8 ห้องหรือ 30 คน ใบอนุญาตผูกกับธุรกิจและอาคาร จึงควรตรวจใบอนุญาตก่อนตรวจราคา
| รายการ | สาระสำคัญ | สถานะ |
|---|---|---|
| ข้อยกเว้นใบอนุญาต | ไม่เกิน 8 ห้องและผู้เข้าพักไม่เกิน 30 คน ไม่ถือเป็นโรงแรม | กฎหมายมีผลตั้งแต่ 29 ต.ค. 2023 Tilleke and Gibbins |
| ประเภทใบอนุญาต | ประเภท 1 ถึง 4 แบ่งตามขนาดและสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ร้านอาหารหรือห้องประชุม | กฎหมายTilleke and Gibbins |
| ใบอนุญาตก่อสร้าง | ในพื้นที่ควบคุมอาคาร อาคารต้องมีใบอนุญาตและใบรับรองว่าใช้เป็นโรงแรมได้ | กฎหมายTilleke and Gibbins |
| ร่าง พ.ร.บ.สถานประกอบการที่พัก | จะยกเลิก พ.ร.บ.โรงแรม และครอบคลุมโฮมสเตย์ โฮสเทล และที่พักประเภทอื่น | ข้อเสนอประกาศเมื่อ 29 ก.ย. 2026 เสนอ ครม. เห็นชอบในหลักการ ยังไม่เป็นกฎหมาย |
พ.ร.บ.โรงแรมยังบังคับใช้จนกว่ากฎหมายฉบับใหม่จะประกาศในราชกิจจานุเบกษา เรื่องนี้ต่างจากการปล่อยเช่าคอนโดรายวัน ซึ่งคู่มือการเช่าระยะสั้นของเราอธิบายไว้
ชาวต่างชาติบริหารโรงแรมในเชียงใหม่ได้หรือไม่?
ได้ หากมีใบอนุญาตและการอนุญาตที่ถูกต้อง การประกอบกิจการโรงแรมเป็นธุรกิจที่จำกัดตามกฎหมายการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว และบริษัทที่ต่างชาติควบคุมต้องมีใบอนุญาตประกอบธุรกิจต่างด้าวก่อนเริ่มดำเนินการ
ใบอนุญาตประกอบธุรกิจต่างด้าวเป็นการอนุมัติจากภาครัฐ คณะกรรมการมีเวลา 60 วันในการพิจารณาหลังกระทรวงพาณิชย์รับคำขอที่สมบูรณ์ การบริหารโรงแรมถูกแยกออกจากการประกอบกิจการโรงแรม การทำงานในประเทศไทยยังต้องมีวีซ่า Non-Immigrant B และใบอนุญาตทำงาน การใช้ผู้ถือหุ้นไทยแทนเพื่อเลี่ยงใบอนุญาตผิดกฎหมาย และคู่มือนอมินีของเราระบุบทลงโทษไว้
ควรตรวจอะไรก่อนซื้อโรงแรมหรืออาคารพาณิชย์ในเชียงใหม่?
ตรวจใบอนุญาต ใบรับรองอาคาร และสัญญาเช่าก่อนดูราคา จากประสบการณ์ของเรา เรื่องไม่คาดคิดส่วนใหญ่มาจากเอกสารที่ไม่ตรงกับสิ่งที่เกิดขึ้นจริงในอาคาร
| สิ่งที่ตรวจ | เหตุผลที่สำคัญ |
|---|---|
| โฉนดที่ดิน | ตรวจที่สำนักงานที่ดินว่าใครเป็นเจ้าของ มีการอายัดหรือข้อจำกัดหรือไม่ |
| สัญญาเช่าที่ไม่ได้จดทะเบียน | สัญญาเช่าไม่เกิน 3 ปีไม่ต้องจดทะเบียน จึงควรให้ผู้ขายเปิดเผย |
| ผังเมือง | อาคารที่ไม่ตรงกับพื้นที่อาจถูกห้ามปรับปรุงหรือถูกสั่งรื้อ |
| ใบอนุญาตก่อสร้างและใบรับรองอาคาร | อาคารต้องได้รับรองให้ใช้ตามประเภทกิจการที่คุณซื้อ |
| ใบอนุญาตโรงแรม | ระบุประเภทและจำนวนห้อง ให้เทียบกับห้องที่ใช้งานจริง |
| ใบอนุญาตอื่น | อาหาร เครื่องดื่มแอลกอฮอล์ หรือสถานบันเทิง อาจต้องมีใบอนุญาตแยกต่างหาก |
| สัญญา | สัญญาบำรุงรักษา พนักงาน และการจองห้อง อาจส่งต่อมายังเจ้าของใหม่ |
คู่มือการซื้อของเราเรียงขั้นตอนการซื้อตามลำดับ และคู่มือภาษีอสังหาริมทรัพย์ครอบคลุมค่าธรรมเนียมต่าง ๆ
ตลาดโรงแรมเชียงใหม่ตอนนี้เป็นอย่างไร?
ความต้องการเป็นไปตามฤดูกาล ฤดูท่องเที่ยวสูงพยุงรายได้เกือบทั้งปี ตัวเลขอัตราเข้าพักตัวเดียวจากผู้ขายจึงมักสะท้อนช่วงที่ดีที่สุด
| ตัวชี้วัด | สิ่งที่มีรายงาน | แหล่งที่มา |
|---|---|---|
| ฤดูท่องเที่ยวสูง | มกราคมถึงกุมภาพันธ์ และตุลาคมถึงธันวาคม ราว 4 ถึง 5 เดือน | The Nation 9 พ.ค. 2025 |
| อัตราเข้าพักเมษายน 2025 | ลดลง 15 ถึง 20 เปอร์เซ็นต์ ทั้งเมือง เทียบกับเมษายน 2024 | The Nation 9 พ.ค. 2025 |
| อัตราเข้าพักทั้งปี 2025 | 68.4 เปอร์เซ็นต์ในเชียงใหม่ ระบุว่าใกล้เคียงปี 2024ตัวเลขทั้งประเทศ 71.4 เปอร์เซ็นต์ ลดลงจาก 72.8 เปอร์เซ็นต์ | รายงานโดย The Hotel Blueprint 13 พ.ค. 2026 |
เราไม่ระบุผลตอบแทนหรือช่วงราคาซื้อโรงแรม เพราะหาแหล่งข้อมูลที่เชื่อถือได้ไม่ได้ และบัญชีของผู้ขายในช่วงที่คึกคักที่สุดไม่ใช่แนวทางของทั้งปี ควรขอตัวเลขสิบสองเดือนและให้ผู้เชี่ยวชาญตรวจสอบ
สนามบินแห่งที่สองจะดันมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในเชียงใหม่หรือไม่?
ยังเร็วเกินไปที่จะบอก สนามบินแห่งที่สองเป็นข้อเสนอที่อยู่ในขั้นวางแผน และเราไม่พบการอนุมัติก่อสร้างหรือกำหนดเปิดให้บริการที่ยืนยันแล้ว
บทวิเคราะห์เดือนมีนาคม 2026 ระบุที่ตั้งที่เสนอไว้ระหว่างสันกำแพงกับบ้านธิในลำพูน โดยการอนุมัติและการออกแบบดำเนินไปถึงปี 2029 สนามบินเชียงใหม่ปัจจุบันรองรับผู้โดยสาร 9.5 ล้านคนในปี 2025 เทียบกับความจุตามการออกแบบ 8 ล้านคน และคาดว่าการขยายจะเริ่มก่อสร้างในปี 2027 เราไม่ระบุราคาที่ดินในแนวสนามบิน เพราะตรวจสอบไม่ได้ คู่มือพื้นที่ตะวันออกของเราดูพื้นที่นี้
Goen บอกว่า: “เมื่อผู้ซื้อถามเรื่องโรงแรม ฉันขอดูใบอนุญาตก่อนราคา ใบอนุญาตบอกว่าอาคารนี้ได้รับอนุญาตให้เป็นอะไร และนั่นคือสิ่งที่คุณซื้อจริง ๆ”
ก่อนคุยเรื่องราคา ให้ขอใบอนุญาตโรงแรม ใบอนุญาตก่อสร้างและใบรับรองอาคาร และรายการห้องที่เปิดให้เข้าพักจริงทุกห้องจากผู้ขาย ตรวจว่าจำนวนห้องในใบอนุญาตตรงกับห้องที่ใช้งานอยู่ แล้วให้ทนายความยืนยันว่าใครเป็นผู้ถือใบอนุญาตแต่ละใบ และโอนให้เจ้าของใหม่ได้หรือไม่
คำถามที่พบบ่อย
ชาวต่างชาติซื้อโรงแรมในเชียงใหม่ได้หรือไม่?
ชาวต่างชาติถือครองที่ดินไม่ได้ แต่เป็นเจ้าของอาคารบนที่ดินเช่าที่จดทะเบียนสูงสุด 30 ปีได้ หรือซื้อผ่านบริษัท บริษัทที่ต่างชาติถือหุ้นข้างมากต้องมีใบอนุญาตประกอบธุรกิจต่างด้าวจึงจะประกอบกิจการโรงแรมได้ และการใช้ผู้ถือหุ้นแทนผิดกฎหมาย
ต้องมีใบอนุญาตโรงแรมในประเทศไทยหรือไม่?
ต้องมี เว้นแต่ที่พักมีไม่เกิน 8 ห้องและผู้เข้าพักไม่เกิน 30 คน เกินกว่านั้นถือเป็นโรงแรมตาม พ.ร.บ.โรงแรมและต้องมีใบอนุญาต ร่างกฎหมายที่จะมาแทน พ.ร.บ.โรงแรมยังเป็นเพียงข้อเสนอและยังไม่เป็นกฎหมาย
ชาวต่างชาติบริหารโรงแรมในเชียงใหม่ได้หรือไม่?
การทำงานในประเทศไทยต้องมีวีซ่า Non-Immigrant B และใบอนุญาตทำงาน การบริหารโรงแรมอยู่นอกหมวดการประกอบกิจการโรงแรมตามกฎหมายการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว แต่ควรให้ทนายความไทยที่มีใบอนุญาตยืนยันบทบาทของคุณก่อนวางแผน
สนามบินแห่งที่สองของเชียงใหม่ได้รับอนุมัติแล้วหรือไม่?
เราไม่พบการอนุมัติให้ก่อสร้างที่ยืนยันแล้ว ที่ตั้งที่เสนออยู่ระหว่างสันกำแพงกับบ้านธิในลำพูน และบทวิเคราะห์เดือนมีนาคม 2026 ระบุว่าโครงการยังอยู่ในขั้นวางแผน
กำลังพิจารณาโรงแรมหรืออาคารพาณิชย์?
เราช่วยตรวจใบอนุญาต สัญญาเช่า และโครงสร้างการถือครองร่วมกับคุณก่อนตัดสินใจ เพื่อให้ธุรกิจที่คุณซื้อเป็นธุรกิจที่คุณเข้าใจ
ติดต่อ Goen ทาง WhatsApp +66 64 338 9597 หรือดูรายการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของเรา
เราเป็นผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่แบ่งปันข้อสังเกตเกี่ยวกับตลาดในเชียงใหม่จากประสบการณ์จริง เนื้อหานี้ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายหรือการเงิน (not legal or financial advice) โปรดปรึกษากรมที่ดิน ทนายความที่มีใบอนุญาต หรือที่ปรึกษาทางการเงินเกี่ยวกับโฉนด ภาษี และความเหมาะสมในการลงทุน
.webp)
