Airbnb ในเชียงใหม่: ปล่อยเช่าคอนโดรายคืนถูกกฎหมายจริงหรือไม่

ปล่อยเช่าคอนโดในเชียงใหม่ผ่าน Airbnb ได้หรือไม่

ลองนึกภาพคอนโดห้องนอนเดียวที่สว่างโปร่ง ระเบียงเล็กๆ เรียบร้อย และผู้ขายที่บอกว่า “พรุ่งนี้ลงขายบน Airbnb ได้เลย” ฟังดูเหมือนรายได้ที่พร้อมเปิดใช้งาน แต่ก่อนจะนึกถึงการจองครั้งแรก มีคำถามหนึ่งที่ควรถามก่อน ไม่ใช่เรื่องวิว แต่คือ ขอดูใบอนุญาตได้ไหมคะ

กฎหมายไทยกำหนดเรื่องการเช่ารายวันและรายสัปดาห์ไว้อย่างไร

พระราชบัญญัติโรงแรมเกิดขึ้นก่อนที่แพลตฟอร์มที่พักระยะสั้นจะมีอยู่ แต่ก็มีการนำมาใช้กับแพลตฟอร์มเหล่านี้ ในสองคดีชั้นต้นที่มีรายงานเมื่อปี 2018 เจ้าของคอนโดในหัวหินที่ให้เช่าห้องรายวันและรายสัปดาห์ถูกตัดสินว่ากระทำผิดฐานประกอบกิจการโรงแรมโดยไม่มีใบอนุญาต โทษปรับไม่สูงและไม่มีเจ้าของรายใดถูกจำคุก รายงานข่าวสรุปตรงกันว่ามีเพียงการเช่าตั้งแต่หนึ่งเดือนขึ้นไปที่อยู่นอกกฎนี้ เราจึงคำนวณผลตอบแทนทุกกรณีจากการเช่ารายเดือน

ทำไมอาคารชุดจึงมีกฎซ้อนอีกชั้นหนึ่ง

หากจะประกอบกิจการโรงแรม เจ้าของอาคารต้องยกเลิกการจดทะเบียนอาคารชุดก่อน แล้วจึงปฏิบัติตามกฎหมายโรงแรม ผังเมือง และการควบคุมอาคาร ซึ่งต่างจากการที่เจ้าของห้องลงประกาศห้องบนแพลตฟอร์มจองมาก มีรายงานด้วยว่านิติบุคคลอาคารชุดจำนวนมากบรรจุข้อห้ามการเช่ารายวันไว้ในข้อบังคับของอาคาร เจ้าของห้องจึงอาจผิดกฎของอาคารได้ แม้ไม่มีเจ้าหน้าที่รัฐเข้ามาตรวจเลยก็ตาม

กฎ 8 ห้อง 30 คน ทำให้ห้องชุดเดียวถูกกฎหมายหรือไม่

กฎกระทรวงฉบับที่ 2 พ.ศ. 2566 (ค.ศ. 2023) ซึ่งมีผลตั้งแต่ 29 ตุลาคม 2023 กำหนดให้ที่พักไม่เกิน 8 ห้องและผู้เข้าพักไม่เกิน 30 คนไม่ถือเป็นโรงแรม เกณฑ์เดิมคือ 4 ห้องและ 20 คน หลายคนอ่านแล้วเข้าใจว่าเป็นไฟเขียวสำหรับห้องเดียว แต่เราอ่านต่างออกไป เพราะจุดยืนของกรมที่ดินต่ออาคารชุดยังคงอยู่ต่างหาก และเจ้าของแต่ละรายจะเข้าข่ายข้อยกเว้นใดได้หรือไม่ ควรสอบถามทนายความไทย

โทษจริงเป็นอย่างไร และมีการบังคับใช้มากน้อยแค่ไหน

โทษปรับเป็นเพียงส่วนหนึ่งของภาพรวม ผู้ซื้อที่ต้องใช้ค่าเช่าเพื่อผ่อนสินเชื่อหรือจ่ายค่าใช้จ่ายประจำ จะเสี่ยงต่อการถูกห้ามโดยอาคาร เสียงร้องเรียนจากเพื่อนบ้าน หรือการกวดขันอย่างฉับพลัน ซึ่งไม่ปรากฏในตารางค่าปรับ

ทางเลือกที่ถูกกฎหมายคืออะไร: การเช่ารายเดือน

จุดเริ่มต้นคือสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษร ซึ่งกำหนดระยะเวลา ค่าเช่า เงินมัดจำ และผู้รับผิดชอบค่าสาธารณูปโภค หากผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติ เจ้าของหรือเจ้าบ้านยังต้องแจ้งสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองภายใน 24 ชั่วโมงหลังผู้เช่าเข้าพัก (แบบ ตม.30) จึงควรตกลงในสัญญาว่าใครเป็นผู้แจ้ง และตรวจสอบขั้นตอนล่าสุดกับสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง รายได้จากการเช่ายังมีผลทางภาษี ซึ่งเราอธิบายไว้ใน คู่มือภาษีอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย สำหรับผู้เช่าที่วางแผนพำนักระยะยาว คู่มือวีซ่าของเราอธิบายตัวเลือกหลักสำหรับการพำนักระยะยาว

จะตรวจได้อย่างไรว่าอาคารรับผู้เข้าพักรายคืนได้ถูกกฎหมาย

ชื่อที่คล้ายโรงแรม ห้องที่มีเฟอร์นิเจอร์ครบ และโปรไฟล์บนแพลตฟอร์มจอง ไม่ใช่หลักฐานว่ามีใบอนุญาต ควรให้ทนายความไทยตรวจเอกสารก่อนวางเงินมัดจำ บทความนี้ไม่ได้รวบรวมรายชื่ออาคาร เพราะเราไม่สามารถแสดงจากแหล่งข้อมูลสาธารณะได้ว่าอาคารชุดใดได้รับอนุญาตให้รับผู้เข้าพักรายคืน และเราจะไม่ชี้นำว่ามีอาคารใดทำได้

ปี 2026 เรื่องนี้สำคัญกับผู้ซื้ออย่างไร

ผู้ขายรู้ว่ารายได้ช่วยขายทรัพย์ และเรื่องเล่าของการเช่ารายคืนก็เล่าง่ายที่สุด จากประสบการณ์ของเรา บทสนทนาที่ปลอดภัยกว่าคือเรื่องค่าเช่ารายเดือนที่ทั้งกฎหมายและอาคารอนุญาต เราถือว่ารายได้จากการเช่ารายคืนยังพิสูจน์ไม่ได้ หากคุณกำลังพิจารณาซื้อ คู่มือซื้อคอนโดของเราอธิบายเรื่องโควตาต่างชาติและการโอน และ คู่มือการหลอกลวงด้านอสังหาริมทรัพย์รวบรวมคำกล่าวอ้างอื่นที่ควรตรวจสอบ หากกำลังพิจารณาโรงแรมที่มีใบอนุญาตเป็นธุรกิจ ดู คู่มืออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

คำถามที่พบบ่อย