การต่อสัญญาเช่า 30 ปีในไทย: เกิดอะไรขึ้นเมื่อครบปีที่ 30

การต่อสัญญาเช่า 30 ปีในไทย: เกิดอะไรขึ้นเมื่อครบปีที่ 30?

จากประสบการณ์ของเรา ผู้ซื้อมักมองสัญญาเช่า 30 ปีเป็นเส้นชัย และมองปีที่ 30 เป็นเรื่องที่ค่อยคิดทีหลัง แต่เราพบว่านี่คือคำถามที่สำคัญที่สุด เพราะกฎหมายไทยไม่ได้ให้สิทธิผู้เช่าในการขอต่อสัญญา สิ่งที่จะเกิดขึ้นในปีที่ 30 จึงขึ้นอยู่กับเจ้าของที่ดิน ไม่ใช่ขึ้นอยู่กับสัญญาที่คุณลงนามในวันนี้

ผู้ซื้อหลายท่านที่เกิ้นพบมักถามว่ากฎหมายเรื่องการถือครองทรัพย์สินในไทยเปลี่ยนไปหรือไม่ คำตอบของเกิ้นคือ ไม่ได้เปลี่ยน แต่ตอนนี้มีการบังคับใช้เข้มงวดขึ้นกว่าเดิม ดังที่อธิบายไว้ในบทความเรื่อง การตรวจสอบบริษัทนอมินี คำถามถัดมามักเป็นเรื่องสัญญาเช่าระยะยาวเสมอ “แล้วหลังจาก 30 ปีจะเป็นอย่างไร?” เกิ้นบอกเท่าที่เกิ้นทราบ คือหลัง 30 ปี การต่ออายุไม่ได้เป็นสิ่งที่รับประกัน ต้องตกลงกับเจ้าของที่ดิน และนอกเหนือจากนั้น เกิ้นจะแนะนำให้ไปปรึกษาทนายความไทยเพื่อตรวจสัญญาฉบับของตัวเองเสมอ เพราะถ้อยคำในสัญญามีความสำคัญ

คู่มือนี้อธิบายสิ่งที่กฎหมายกำหนดเกี่ยวกับปีที่ 30 เพื่อให้บทสนทนานั้นเริ่มต้นจากข้อเท็จจริง เป็นข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับกฎหมายไทยตามความเข้าใจของเรา ไม่ใช่คำแนะนำสำหรับสัญญาเช่าฉบับของคุณ

ไม่ใช่สิทธิของผู้เช่า กฎหมายไทยไม่ได้ให้สิทธิต่อสัญญาเช่าที่จดทะเบียนแล้ว มาตรา 540 จำกัดสัญญาเช่าแต่ละฉบับไว้ไม่เกิน 30 ปี และศาลฎีกาวินิจฉัยว่าข้อตกลงต่ออายุล่วงหน้าเป็นโมฆะ เมื่อครบปีที่ 30 เจ้าของที่ดินต้องตกลงทำสัญญาเช่าฉบับใหม่ การต่ออายุจึงเป็นการเจรจา ไม่ใช่สิทธิ

สามารถต่อสัญญาเช่า 30 ปีในประเทศไทยได้หรือไม่?

ได้ แต่ต้องเป็นการทำสัญญาใหม่ตกลงกันเมื่อสัญญาเดิมสิ้นสุดลง และสัญญาที่ต่อแต่ละครั้งมีกำหนดไม่เกิน 30 ปีนับจากวันที่ต่อ ผู้เช่าไม่มีสิทธิเรียกร้องให้ต่อสัญญา เจ้าของที่ดินจึงต้องเป็นฝ่ายตกลงด้วย

มาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ได้ไม่เกิน 30 ปี หากตกลงกันเกินกว่านั้นจะลดลงเหลือ 30 ปี การต่อสัญญาทำได้ แต่สัญญาที่ต่อแต่ละครั้งก็มีกำหนดไม่เกิน 30 ปีนับจากวันที่ต่อสัญญาเช่นกัน

สิ่งที่กฎหมายไม่ได้ให้คือสิทธิในการต่อสัญญา เมื่อสัญญาสิ้นสุดลง ต้องตกลงทำสัญญาเช่าฉบับใหม่กับเจ้าของที่ดิน และเจ้าของที่ดินมีสิทธิปฏิเสธหรือเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขได้ เราไม่ทราบว่ามีกฎหมายฉบับใดให้ผู้เช่าเรียกร้องการต่อสัญญาได้ และขอแนะนำให้ทนายความตรวจสอบเรื่องนี้กับสัญญาฉบับของคุณเอง

มีประเด็นปฏิบัติอีกสองข้อ สัญญาเช่าที่เกิน 3 ปีต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน หากไม่จดทะเบียน จะบังคับได้เพียง 3 ปี และสัญญาเช่า 50 ปีที่คุณอาจเคยอ่านพบมาจากกฎหมายปี พ.ศ. 2542 สำหรับการใช้ในเชิงพาณิชย์และอุตสาหกรรมที่เข้าเงื่อนไข ซึ่งไม่ครอบคลุมบ้านพักอาศัยส่วนบุคคล

ลองดูตัวอย่าง สมมติว่าสัญญาเช่าจดทะเบียนในปี ค.ศ. 2026 สัญญาจะสิ้นสุดในปี ค.ศ. 2056 และการต่อสัญญาใดๆ จะตกลงกันในปี ค.ศ. 2056 โดยนับอายุสัญญาใหม่จากวันนั้นและไม่เกิน 30 ปี ไม่มีสิ่งใดที่ลงนามในวันนี้ที่จะกำหนดเงื่อนไขของการเจรจาครั้งนั้นล่วงหน้าได้

ศาลฎีกาวินิจฉัยอย่างไรเกี่ยวกับสัญญาเช่า 30+30+30 ปี?

ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 ศาลวินิจฉัยว่าข้อตกลงต่ออายุล่วงหน้าเป็นโมฆะ เพราะเป็นการเลี่ยงข้อจำกัด 30 ปีตามมาตรา 540 ระยะเวลาเช่าช่วงแรกที่จดทะเบียนไว้ยังใช้ได้ แต่การต่ออายุที่สัญญาไว้ล่วงหน้าบังคับใช้ไม่ได้

คดีนี้เกี่ยวกับที่ดินในจังหวัดภูเก็ตที่ให้เช่าเมื่อปี ค.ศ. 1990 สัญญาเช่ามีข้อตกลงต่ออายุอีก 30 ปีสองครั้งซึ่งตกลงและลงนามไว้ล่วงหน้า เมื่อผู้เช่าไม่ยอมออกจากที่ดินเมื่อสัญญาช่วงแรกสิ้นสุดลงในปี ค.ศ. 2020 ศาลสั่งให้ผู้เช่าออกจากที่ดิน

เหตุผลคือ การตกลงต่ออายุไว้ตั้งแต่วันแรกเป็นวิธีเลี่ยงข้อจำกัด 30 ปี ระยะเวลาเช่าช่วงแรกที่จดทะเบียนยังคงใช้ได้ ส่วนการต่ออายุที่สัญญาไว้ล่วงหน้าบังคับใช้ไม่ได้

ไม่ได้หมายความว่าสิทธิการเช่าเป็นทางเลือกที่ไม่ดีสำหรับทุกคน แต่หมายความว่าปีที่เพิ่มเข้ามานั้นไม่ใช่สิ่งที่คุณเป็นเจ้าของ และราคาที่เหมาะสมควรสะท้อนเฉพาะจำนวนปีที่คุณพึ่งพาได้จริง

กล่องคำแนะนำ: สัญญา 30+30+30 กับสิ่งที่กฎหมายไทยกำหนด
สิ่งที่คุณอาจได้ยิน	สิ่งที่กฎหมายไทยกำหนด
สัญญาเช่า 30 ปี ต่อได้อีกสองครั้ง	ระยะเวลาช่วงแรกที่จดทะเบียนยังใช้ได้ ข้อตกลงต่ออายุล่วงหน้าถูกวินิจฉัยว่าเป็นโมฆะในคดี 4655/2566คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 ตามรายงานของ Addleshaw Goddard และ AustCham Thailand
ต่อสัญญาให้อัตโนมัติ	ไม่มีสิทธิต่อสัญญา ต้องตกลงทำสัญญาใหม่เมื่อสัญญาสิ้นสุดประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540
เท่ากับเช่า 90 ปี	สัญญาแต่ละช่วงมีกำหนดไม่เกิน 30 ปี นับจากวันเริ่มต้นของช่วงนั้นประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540
มีสัญญาเช่า 99 ปี	เป็นเพียงข้อเสนอ ยังไม่ใช่กฎหมาย ข้อจำกัด 30 ปียังคงใช้อยู่รายงานของ Bangkok Post เกี่ยวกับข้อเสนอดังกล่าว เราจะปรับปรุงข้อมูลหากมีการเปลี่ยนแปลง

เมื่อสัญญาเช่ากล่าวถึงการต่ออายุ ให้ถามทนายความว่าเป็นข้อความที่บอกว่าจะตกลงกันในอนาคต หรือเป็นการพยายามให้สัญญาต่ออายุตั้งแต่วันนี้ อย่างแรกเจรจาได้ อย่างหลังคือรูปแบบที่ศาลไม่รับรอง

มูลค่าของสิทธิการเช่าเป็นอย่างไรเมื่อระยะเวลาเหลือน้อยลง?

สิทธิการเช่ามีมูลค่าลดลงทุกปี เพราะผู้ซื้อรายถัดไปจะได้รับเพียงจำนวนปีที่เหลืออยู่ ยิ่งระยะเวลาที่เหลือสั้น ผู้ซื้อที่สนใจก็ยิ่งมีแนวโน้มน้อยลง

ให้คิดเป็นจำนวนปีที่เหลือ ไม่ใช่จำนวนปีตามสัญญา วิลล่าที่เช่า 30 ปีและเหลือ 28 ปี กับวิลล่าหลังเดียวกันที่เหลือ 12 ปี เป็นทรัพย์สินคนละอย่างสำหรับผู้ซื้อรายถัดไป แม้บ้านจะดูเหมือนกันทุกประการ

เราพบว่าผู้ซื้อมักถามเรื่องสัญญาเช่าระยะยาวตั้งแต่ช่วงต้นของการพูดคุย เนื่องจากข้อตกลงต่ออายุล่วงหน้าบังคับใช้ไม่ได้ วิธีที่ปลอดภัยที่สุดในการมองสิทธิการเช่าคือดูจากระยะเวลาที่จดทะเบียนไว้เท่านั้น และมองการต่ออายุเป็นโบนัสที่อาจเกิดขึ้น ไม่ใช่ส่วนหนึ่งของสิ่งที่คุณจ่ายเงินซื้อ

หากคุณวางแผนจะขายสิทธิการเช่าในอนาคต ให้ถามทนายความว่าการโอนสิทธิการเช่าทำอย่างไร และผู้ซื้อจะต้องการเห็นเอกสารอะไรบ้าง ผู้ซื้อจะต้องการเห็นสัญญาเช่าที่จดทะเบียนและระยะเวลาที่เหลืออยู่

ใครจะเป็นเจ้าของที่ดินในปีที่ 30?

สัญญาเช่าที่จดทะเบียนแล้วยังคงใช้ได้หากเจ้าของที่ดินขายที่ดินตามมาตรา 569 แต่คำมั่นเรื่องการต่ออายุของเจ้าของเดิมอาจไม่ผูกพันเจ้าของใหม่ การต่ออายุในปีที่ 30 จะต้องเจรจากับผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินในเวลานั้น ซึ่งอาจเป็นทายาทหรือผู้ซื้อ

การต่ออายุคือการพูดคุยกับผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินในปีที่ 30 ซึ่งอาจไม่ใช่คนที่ลงนามในสัญญาเช่าของคุณ เจ้าของที่ดินอาจขายที่ดินไปแล้ว หรือที่ดินอาจตกทอดไปยังทายาท

สัญญาเช่าที่จดทะเบียนแล้วยังคงใช้ได้เมื่อมีการขายที่ดินตามมาตรา 569 ผู้ซื้อรายใหม่จึงรับที่ดินโดยต้องเคารพสัญญาเช่าของคุณตลอดระยะเวลาที่เหลือ แต่คำมั่นเรื่องการต่ออายุของเจ้าของเดิมเป็นอีกเรื่องหนึ่ง และอาจไม่ผูกพันผู้ซื้อหรือทายาท ทนายความของคุณสามารถอธิบายได้ว่าเรื่องนี้ใช้กับสัญญาของคุณอย่างไร

สำหรับเรื่องสัญญาเช่าเมื่อเจ้าของที่ดินเสียชีวิต อ่านได้ในคู่มือเรื่องมรดกอสังหาริมทรัพย์ของเรา

เคล็ดลับจากคนพื้นที่

ก่อนลงนาม ให้ขอสามสิ่ง คือ วันที่จดทะเบียนสัญญาเช่าที่สำนักงานที่ดิน ประวัติโฉนดของเจ้าของที่ดิน และถ้อยคำที่แน่นอนของคำมั่นเรื่องการต่ออายุ จากนั้นให้ทนายความไทยอ่านทั้งสามอย่าง คำมั่นที่เจ้าของที่ดินให้ไว้ในวันนี้อาจไม่ผูกพันผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินในปีที่ 30

คุณทำอะไรได้บ้างตั้งแต่ตอนนี้เพื่อปกป้องสิทธิการเช่า?

พูดคุยเรื่องการต่ออายุกับเจ้าของที่ดินตั้งแต่เนิ่นๆ และให้ทนายความไทยตรวจโครงสร้างสัญญาเช่าของคุณ มีโครงสร้างอื่นให้เลือกเช่นกัน และโครงสร้างใดเหมาะกับคุณเป็นคำถามทางกฎหมายที่ควรถามทนายความไทยที่มีใบอนุญาต

ถามเจ้าของที่ดินถึงความตั้งใจตั้งแต่ก่อนปีท้ายๆ ของสัญญา และจดบันทึกสิ่งที่พูดคุยกัน โดยตระหนักว่าการสนทนาไม่ใช่สิทธิตามกฎหมาย ความชัดเจนตั้งแต่เนิ่นๆ ดีกว่าเรื่องไม่คาดฝันในปีที่ 29

มีโครงสร้างอื่นให้เลือก และแต่ละแบบมีเงื่อนไขของตัวเอง ได้แก่ สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน หรือห้องชุดที่ถือกรรมสิทธิ์ภายในโควตาของชาวต่างชาติ เรายกมากล่าวเพื่อให้คุณรู้ว่าควรถามอะไร ไม่ใช่เพื่อแนะนำแบบใดแบบหนึ่ง อ่านเส้นทางหลักๆ ได้ในคู่มือเรื่องการถือครองทรัพย์สินของชาวต่างชาติและการซื้อวิลล่าในเชียงใหม่

คำถามที่ควรถามทนายความ สัญญาเช่าจดทะเบียนเมื่อใดและเหลืออีกกี่ปี ใครเป็นเจ้าของที่ดินและประวัติโฉนดเป็นอย่างไร สัญญากล่าวถึงการต่ออายุอย่างไร เป็นข้อตกลงในอนาคตหรือเป็นคำมั่นตั้งแต่วันนี้ จะเกิดอะไรขึ้นหากเจ้าของที่ดินขายที่ดินหรือเสียชีวิต และคุณจะตัดสินใจต่างไปอย่างไรหากซื้อทรัพย์เดียวกันแบบถือกรรมสิทธิ์ห้องชุด

สัญญาเช่า 99 ปี และสัญญาเช่า 50 ปีสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ ถูกเสนอและมีการหารือกัน แต่ทั้งสองอย่างยังไม่ใช่กฎหมายในปัจจุบัน และข้อจำกัด 30 ปีตามมาตรา 540 ยังคงใช้อยู่ เราจะปรับปรุงหน้านี้หากกฎหมายเปลี่ยนแปลง

ทำไมสัญญาเช่า 30 ปีจึงสำคัญในปี 2026?

สัญญาเช่าที่ทำในทศวรรษ 1990 เดินทางมาถึงปีที่ 30 แล้ว และศาลฎีกาวินิจฉัยว่าข้อตกลงต่ออายุล่วงหน้าบังคับใช้ไม่ได้ ผู้ซื้อในปี 2026 อาจกำลังซื้อสิทธิการเช่าต่อจากเจ้าของเดิมที่ใช้ไปหลายปีแล้วด้วย

คดีที่ภูเก็ตเป็นแบบอย่างของรูปแบบนี้ คือสัญญาเช่าปี ค.ศ. 1990 การต่ออายุที่ผู้เช่าคาดหวัง และเจ้าของที่ดินที่ปฏิเสธ สัญญาเช่าที่ทำในช่วงปลายทศวรรษ 1990 จะสิ้นสุดในช่วงปลายทศวรรษ 2020 จึงจะมีเจ้าของอีกมากที่เผชิญคำถามเดียวกัน

จากประสบการณ์ของเรา การบังคับใช้กฎเกณฑ์เรื่องทรัพย์สินในไทยเข้มงวดขึ้นกว่าเดิม และการตรวจสอบบริษัทนอมินีที่กล่าวถึงในบทความก่อนหน้านี้ของเราเป็นตัวอย่างหนึ่ง สำหรับภาพรวมที่กว้างขึ้น อ่านได้ในคู่มือการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเชียงใหม่

คำถามที่พบบ่อย

สัญญาเช่าในประเทศไทยมีอายุได้นานเท่าไร?

สัญญาเช่าที่ดินหรืออาคารมีอายุได้ไม่เกิน 30 ปีตามมาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หากตกลงนานกว่านั้นจะลดลงเหลือ 30 ปี กฎหมายอีกฉบับปี พ.ศ. 2542 อนุญาตให้เช่าได้ถึง 50 ปีสำหรับการใช้เชิงพาณิชย์และอุตสาหกรรมที่เข้าเงื่อนไข ซึ่งไม่ครอบคลุมบ้านพักอาศัยส่วนบุคคล

สัญญาเช่า 30 ปีในประเทศไทยต่ออายุได้หรือไม่?

ได้ แต่ต้องเป็นการทำสัญญาใหม่ตกลงกันเมื่อสัญญาเดิมสิ้นสุดลง และสัญญาใหม่มีกำหนดไม่เกิน 30 ปีนับจากวันที่ต่อ เจ้าของที่ดินต้องเป็นฝ่ายตกลงด้วย เพราะกฎหมายไทยไม่ได้ให้สิทธิผู้เช่าเรียกร้องการต่อสัญญา

ชาวต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปีในประเทศไทยได้หรือไม่?

ในปัจจุบันยังไม่ได้ สัญญาเช่า 99 ปีเป็นเพียงข้อเสนอและยังไม่ใช่กฎหมาย และข้อจำกัด 30 ปีตามมาตรา 540 ยังคงใช้อยู่

พร้อมพูดคุยเรื่องสิทธิการเช่าหรือยัง?

หากคุณกำลังชั่งน้ำหนักระหว่างสิทธิการเช่ากับโครงสร้างแบบอื่น เกิ้นยินดีช่วยคุณคิดว่าควรถามอะไรและตรวจสอบอะไร และเกิ้นจะแนะนำให้คุณไปปรึกษาทนายความไทยสำหรับรายละเอียดทางกฎหมายของสัญญาฉบับของคุณเสมอ คุณยังเลือกชมรายการทรัพย์ล่าสุดของ Chiangmai Properties ได้ด้วย

ติดต่อเกิ้นที่ Chiangmai Properties ทาง WhatsApp ที่ +66 64 338 9597 เพื่อพูดคุยกัน

เราเป็นผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่แบ่งปันข้อสังเกตเกี่ยวกับตลาดในพื้นที่จากประสบการณ์ของเราในเชียงใหม่ ข้อมูลนี้ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายหรือการเงิน เราแนะนำให้ปรึกษาทนายความไทยที่มีใบอนุญาตและกรมที่ดินสำหรับสัญญาเช่า โฉนดที่ดิน และโครงสร้างการถือครองของคุณโดยเฉพาะ