ขายอสังหาริมทรัพย์ในเชียงใหม่ในฐานะชาวต่างชาติ: วิธีโอนเงินกลับบ้านเกิด

ขายอสังหาริมทรัพย์ในเชียงใหม่ในฐานะชาวต่างชาติ: ต้องเตรียมอะไรก่อนประกาศขาย

ลองนึกภาพเจ้าของคอนโดย่านนิมมานที่ซื้อไว้หลายปีก่อน และกำลังวางแผนย้ายกลับบ้านเกิด ถ่ายรูปไว้แล้ว มีผู้ซื้อสนใจ และนัดวันโอนที่สำนักงานที่ดินไว้แล้ว แต่แล้วธนาคารก็ถามคำถามง่าย ๆ ข้อหนึ่ง: เอกสารที่แสดงว่าเงินซื้อครั้งแรกเข้ามาในประเทศไทยอยู่ที่ไหน ถ้าวางแผนไว้ คำถามนี้ตอบได้ทันที ถ้าไม่ได้วางแผน เรื่องจะช้าลงทันที บทความนี้คือแผนนั้น

ชาวต่างชาติขายอสังหาฯ ในเชียงใหม่แล้วโอนเงินกลับประเทศได้ไหม?

ประเทศไทยควบคุมการเคลื่อนย้ายเงินตราต่างประเทศเข้าและออก โดยธนาคารแห่งประเทศไทยเป็นผู้กำหนดหลักเกณฑ์ให้ธนาคารพาณิชย์ปฏิบัติ สำหรับการโอนเงินที่ได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ไปให้บุคคลในต่างประเทศ หลักเกณฑ์ระบุเอกสารไว้สองอย่าง คือ สัญญาซื้อขาย และหลักฐานการโอนกรรมสิทธิ์ นอกจากนี้ ธนาคารต้องขอเอกสารประกอบสำหรับธุรกรรมเงินตราต่างประเทศที่มีมูลค่าสูง

ในทางปฏิบัติ ธนาคารมักขอเอกสารเพิ่มอีกหนึ่งอย่าง คือแบบ FET (Foreign Exchange Transaction Form) หรือ Credit Note ที่คุณได้รับตอนซื้อ ซึ่งแสดงว่าเงินซื้อของคุณเข้ามาในประเทศไทยจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ เป็นเอกสารเดียวกับที่สำนักงานที่ดินตรวจตอนจดทะเบียนคอนโดเป็นชื่อคุณ และเป็นเอกสารที่ธนาคารส่วนใหญ่ขอดูก่อนโอนเงินค่าขายกลับออกไป

ถ้าคุณขายได้ราคาสูงกว่าที่ซื้อ ส่วนกำไรก็เป็นส่วนหนึ่งของเงินที่จะโอนกลับ รายการเอกสารของธนาคารแห่งประเทศไทยไม่ได้จำกัดยอดโอนไว้ที่เงินที่นำเข้ามาครั้งแรก แต่ธนาคารอาจขอเอกสารเพิ่มสำหรับส่วนต่าง ควรถามธนาคารล่วงหน้าก่อนวันโอน ไม่ใช่หลังจากนั้น

ใครซื้ออสังหาฯ ในเชียงใหม่ต่อจากคุณได้บ้าง และทำไมจึงสำคัญ?

ผู้ซื้อชาวต่างชาติต้องมีคุณสมบัติถือกรรมสิทธิ์ในชื่อตนเองเช่นเดียวกับคุณ อาคารต้องยังมีพื้นที่เหลือในโควตาต่างชาติ 49 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งคิดตามพื้นที่ห้องชุด และผู้ซื้อต้องโอนเงินซื้อเข้ามาในประเทศไทยเป็นเงินตราต่างประเทศ เพื่อให้ธนาคารออกแบบ FET หรือ Credit Note ให้ผู้ซื้อเอง คู่มือโควตาต่างชาติสำหรับคอนโดของเราอธิบายวิธีตรวจโควตาไว้

การโอนเงินของผู้ซื้อยังเป็นจุดที่มีความเสี่ยงด้านเวลามากที่สุดในตอนนี้ ตั้งแต่วันที่ 29 ธันวาคม 2568 (2025) ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดให้ธนาคารตรวจเอกสารประกอบทุกรายการ สำหรับเงินตราต่างประเทศที่โอนเข้ามาตั้งแต่ 200,000 ดอลลาร์สหรัฐขึ้นไปเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยไม่มีทางลัดสำหรับลูกค้าที่ธนาคารรู้จักอยู่แล้ว จากการอ่านหลักเกณฑ์นี้ของเรา ขั้นตอนที่ช้าที่สุดในการขายให้ชาวต่างชาติมักเป็นเงินของผู้ซื้อที่โอนเข้ามา ไม่ใช่เงินของคุณที่โอนออก จึงควรตกลงวันโอนที่สมเหตุสมผลโดยคำนึงถึงเรื่องนี้

ผู้ซื้อคนไทยไม่ต้องใช้โควตาต่างชาติหรือแบบ FET บุคคลธรรมดาสัญชาติไทยที่ซื้อคอนโด บ้าน หรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งทั้งราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7,000,000 บาท จ่ายค่าธรรมเนียมการโอนลดเหลือ 0.01 เปอร์เซ็นต์ ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 (2027) ส่วนผู้ซื้อชาวต่างชาติจ่ายอัตราปกติ 2 เปอร์เซ็นต์ไม่ว่าราคาเท่าใด

ผู้ขายต้องจ่ายภาษีอะไรบ้างที่สำนักงานที่ดินเชียงใหม่?

หลักเกณฑ์เหล่านี้ใช้กับผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดาทุกคน ทั้งคนไทยและชาวต่างชาติ คำนวณจากราคาประเมินของสำนักงานที่ดิน หรือจากราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาขายในกรณีที่ระบุไว้

มีข้อยกเว้นหนึ่งที่ควรรู้ ตามพระราชกฤษฎีกา ฉบับที่ 342 ภาษีธุรกิจเฉพาะไม่ใช้กับกรณีที่อสังหาฯ เป็นที่อยู่อาศัยหลักของผู้ขาย และผู้ขายมีชื่อในทะเบียนบ้านมาแล้วไม่น้อยกว่าหนึ่งปี เจ้าของชาวต่างชาติจะมีชื่อในทะเบียนบ้านเล่มเหลือง (ท.ร.13) ไม่ใช่เล่มสีน้ำเงิน เรายังไม่พบคำวินิจฉัยอย่างเป็นทางการว่าทะเบียนบ้านเล่มเหลืองใช้กับข้อยกเว้นนี้ได้หรือไม่ จึงควรให้ทนายความและสำนักงานที่ดินยืนยันก่อนจะนำมาใช้

หากผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดาเลือกให้ภาษีหัก ณ ที่จ่ายเป็นภาษีสุดท้าย ภาษีรวมจากการขายจะไม่เกิน 20 เปอร์เซ็นต์ของราคาขาย วิธีคำนวณภาษีแต่ละรายการดูได้ในคู่มือภาษีอสังหาริมทรัพย์ไทยของเรา

ขายวิลล่าสิทธิการเช่า หรือบ้านบนที่ดินเช่าได้ไหม?

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 544 ผู้เช่าโอนสิทธิการเช่าให้บุคคลอื่นไม่ได้ เว้นแต่สัญญาเช่าจะให้สิทธิไว้ สัญญาเช่าหลายฉบับที่ทำให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติมีข้อกำหนดเรื่องการโอน และอีกหลายฉบับไม่มี ควรอ่านสัญญาของคุณก่อนตั้งราคา และให้ทนายความไทยยืนยันว่าสำนักงานที่ดินต้องใช้เอกสารอะไรในการจดทะเบียนโอน และมีค่าใช้จ่ายเท่าใด ตัวบ้านสามารถจดทะเบียนให้เจ้าของรายใหม่ไปพร้อมกับสิทธิการเช่าได้

ผู้ซื้อจะให้มูลค่ากับจำนวนปีที่เหลือในสัญญาเช่าที่จดทะเบียนไว้ ไม่ใช่ระยะเวลาตามที่โฆษณา วิลล่าที่สัญญาเช่าเหลือ 25 ปี กับวิลล่าหลังเดียวกันที่เหลือ 12 ปี คือการซื้อคนละแบบ และการต่อสัญญาที่สัญญาไว้ล่วงหน้าไม่สามารถพึ่งพาได้ คู่มือสัญญาเช่าปีที่ 30ของเราอธิบายเหตุผลไว้

ขายอสังหาฯ ในเชียงใหม่ขณะอยู่ต่างประเทศได้ไหม?

สำนักงานที่ดินจะจดทะเบียนการขายผ่านตัวแทนเฉพาะเมื่อใช้แบบฟอร์มภาษาไทยของสำนักงานที่ดินเองเท่านั้น หนังสือมอบอำนาจทั่วไปที่ทำในต่างประเทศ แม้จะผ่านการรับรองโดยโนตารีแล้ว มักถูกปฏิเสธ หากคุณลงนามนอกประเทศไทย ควรให้สถานเอกอัครราชทูตหรือสถานกงสุลไทยรับรองลายมือชื่อ หรือรับรองโดยโนตารีและผ่านการรับรองเอกสาร และแนบสำเนาหนังสือเดินทางที่ลงนามแล้ว

ควรมอบอำนาจให้แคบที่สุด ระบุตัวแทนเพียงคนเดียว ระบุทรัพย์และราคา และระบุให้ชัดว่าตัวแทนรับเงินค่าขายแทนได้หรือไม่ หากแบบฟอร์มไม่ได้ระบุไว้ ควรจัดให้เงินจ่ายตรงถึงคุณ

ตอนนี้ขายอสังหาฯ ในเชียงใหม่ใช้เวลานานแค่ไหน?

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ นับที่อยู่อาศัยในตลาดเชียงใหม่ได้ 12,715 หน่วยในครึ่งแรกของปี 2569 (2026) เพิ่มขึ้น 12.7 เปอร์เซ็นต์จากปีก่อน ตลาดคอนโดฟื้นตัวชัดเจนที่สุดโดยได้แรงหนุนจากผู้ซื้อต่างชาติ ขณะที่โครงการบ้านจัดสรรในตัวเมืองเชียงใหม่และรอบมหาวิทยาลัยพายัพ มีระยะเวลาระบายสต็อกประมาณ 163 ถึง 380 เดือน ส่วนทั่วประเทศ ผู้ซื้อชาวต่างชาติรับโอนคอนโด 6,533 หน่วยในครึ่งแรกของปี 2569 ลดลง 8.8 เปอร์เซ็นต์จากปีก่อน

เราไม่ระบุจำนวนวันขายเฉลี่ย เพราะคำตอบที่ตรงไปตรงมาขึ้นอยู่กับตัวทรัพย์ สิ่งที่บอกได้คือ บ้านมือสองต้องแข่งกับผู้พัฒนาโครงการที่ให้ส่วนลดและฟรีค่าโอนได้ วิธีตั้งราคาและนำเสนอบ้านในตลาดแบบนี้อยู่ในคู่มือการขายบ้านของเรา

ทำไมการวางแผนขายจึงสำคัญสำหรับเจ้าของในเชียงใหม่ในปี 2026?

เรื่องเหล่านี้ไม่ได้หยุดการขายที่มีเอกสารครบ แต่เป็นประโยชน์กับเจ้าของที่เก็บเอกสารไว้ตั้งแต่ต้น และตรวจสอบรูปแบบการถือครองก่อนประกาศขาย หากคุณยังอยู่ในขั้นตอนการซื้อ แผนการขายที่ง่ายที่สุดเริ่มได้ในวันที่ซื้อ คู่มือการซื้ออสังหาฯ ในเชียงใหม่ของเราสรุปเอกสารที่ควรเก็บไว้

คำถามที่พบบ่อย