คอนโดรีโนเวท 53 ตร.ม. 1 ห้องนอน | ช้างเผือก

คอนโด 1 ห้องนอน 52.95 ตร.ม. ชั้น 3 อาคาร Hillside Plaza & Condotel 4 รื้อระบบไฟใหม่ทั้งห้องเมื่อมิถุนายน 2569 พร้อมเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าครบถึงไมโครเวฟ

ลิฟต์ของ Hillside 4 คิวยาวราวแปดโมงเช้าทุกวัน แต่ถ้าอยู่ชั้น 3 เดินบันไดลงมาถึงถนนห้วยแก้วได้ก่อนประตูลิฟต์จะเปิดด้วยซ้ำ ในตึกที่มี 587 ยูนิต เรื่องเล็ก ๆ แบบนี้เปลี่ยนจังหวะทั้งวันได้มากกว่าวิวเสียอีก

คอนโดรีโนเวทใหม่ 53 ตร.ม. 1 ห้องนอน ชั้น 3 ถนนห้วยแก้ว ช้างเผือก เชียงใหม่ ราคา 3,290,000 บาท หรือประมาณ 62,100 บาทต่อตารางเมตร ถูกกว่าห้อง 1 ห้องนอนขนาดเล็กกว่าในตึกเดียวกัน และต่ำกว่าค่าเฉลี่ยย่านช้างเผือกปี 2569 เดินถึงเมญ่าราว 5 นาที

ตัวห้องเป็นโถงเปิดโล่งผืนเดียว ทั้งส่วนนั่งเล่น รับประทานอาหาร และครัวต่อเนื่องกัน โดยมีห้องนอนแยกอยู่ด้านหลัง และห้องน้ำขนาดใหญ่หนึ่งห้องพร้อมฝักบัวแบบ walk-in ด้วยพื้นที่ 52.95 ตร.ม. ห้องนี้ให้ความรู้สึกเหมือนอพาร์ตเมนต์ย่อม ๆ มากกว่าห้องพักโรงแรม ซึ่งไม่ค่อยพบในห้อง 1 ห้องนอนราคาระดับนี้บนถนนเส้นนี้ และมีโซฟาเบดในห้องนั่งเล่นรองรับแขกเป็นครั้งคราวได้

การรีโนเวทเมื่อมิถุนายน 2569 ไม่ใช่แค่ทาสีใหม่ เปลี่ยนระบบไฟฟ้าทั้งหมด เปลี่ยนสุขภัณฑ์ใหม่ และติดตั้งเครื่องใช้ไฟฟ้าครบชุดไว้แล้ว ได้แก่ แอนดรอยด์ทีวี 55 นิ้ว แอร์ 12,000 และ 18,000 BTU เครื่องซักอบผ้าฝาหน้า เครื่องกรองน้ำ เตาไฟฟ้าพร้อมเครื่องดูดควัน เครื่องทำน้ำอุ่น ตู้เย็นขนาดใหญ่ ไมโครเวฟ และประตูดิจิทัลล็อก ผลในทางปฏิบัติคือผู้ซื้อหิ้วกระเป๋าเข้าอยู่ได้เลย

คอนโดใกล้เมญ่า เชียงใหม่ ราคาเท่าไหร่

ห้อง 312 ตั้งราคา 3,290,000 บาท คิดเป็นประมาณ 62,100 บาทต่อตารางเมตร จากที่เราติดตามตลาด ห้อง 1 ห้องนอนขนาด 45 ถึง 47 ตร.ม. ในตึกเดียวกันที่ประกาศขายช่วงสิงหาคม 2569 ตั้งราคาราว 65,000 ถึง 66,000 บาทต่อตารางเมตร แปลว่าห้องที่ใหญ่กว่ากลับถูกกว่าเมื่อคิดต่อตารางเมตร

การเทียบราคาต่อตารางเมตรภายในตึกเดียวกันคือบททดสอบที่ตรงไปตรงมาที่สุด เมื่อเทียบกับย่านช้างเผือกและสันติธรรมโดยรวมซึ่งอยู่ราว 55,000 ถึง 90,000 บาทต่อตารางเมตร ห้องนี้อยู่ค่อนไปทางล่างของช่วง และต่ำกว่าย่านนิมมานซึ่งอยู่ราว 70,000 ถึง 100,000 บาทต่อตารางเมตร ทั้งที่เดินถึงกันได้

ชาวต่างชาติซื้อคอนโดถนนห้วยแก้วในชื่อตัวเองได้ไหม

ได้ ห้องนี้ขายในโควตาต่างชาติแบบถือกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อต่างชาติจึงถือโฉนดห้องชุดในชื่อตนเองได้ ไม่ต้องใช้สัญญาเช่าระยะยาวหรือตั้งบริษัท จากประสบการณ์ของเรา เอกสารที่ตัดปัญหาได้จริงคือหนังสือรับรองจากนิติบุคคลอาคารชุดที่ระบุสัดส่วนโควตาต่างชาติ 49 เปอร์เซ็นต์ ณ วันโอน เพราะในตึก 587 ยูนิต สัดส่วนนี้ขยับได้ตลอด

ผู้ขายตกลงออกค่าโอนและภาษีทั้งหมดสำหรับห้องนี้ เงื่อนไขนี้มีมูลค่าต่อผู้ซื้อต่างชาติมากกว่าผู้ซื้อคนไทย เพราะคนไทยได้สิทธิ์ค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองลดเหลือ 0.01 เปอร์เซ็นต์อยู่แล้วสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7,000,000 บาท ซึ่งขยายเวลาถึง 30 มิถุนายน 2570 ขณะที่ผู้ซื้อต่างชาติต้องเสียอัตราปกติ 2 เปอร์เซ็นต์

ปล่อยเช่ารายวัน Airbnb ได้ไหม

ไม่ได้ Hillside 4 ระบุชัดเจนว่าไม่อนุญาตให้ปล่อยเช่าต่ำกว่า 30 วัน ซึ่งสอดคล้องกับพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 ที่กำหนดว่าการให้เช่าที่พักรายวันโดยไม่มีใบอนุญาตโรงแรมเป็นความผิด และการบังคับใช้เข้มขึ้นมากตลอดปี 2568 ถึง 2569

เรายกเรื่องนี้ขึ้นมาเพราะเป็นคำถามที่ผู้ซื้อถามบ่อยที่สุดในย่านนี้ และเพราะชื่ออาคารมีคำว่า Condotel ซึ่งมักถูกเข้าใจผิดว่าเป็นการอนุญาต ช่องทางที่ถูกกฎหมายคือปล่อยเช่ารายเดือนขึ้นไป และตัวเลขผลตอบแทนด้านล่างคำนวณจากฐานนั้น ส่วนร่างพระราชบัญญัติสถานที่พักที่จะเปิดให้จดทะเบียนแบบผ่อนปรนนั้นยังไม่มีผลบังคับใช้

Goen ให้ความเห็นว่า “ที่ 62,100 บาทต่อตารางเมตร ห้อง 312 ถูกกว่าห้อง 1 ห้องนอนขนาด 45 ถึง 47 ตร.ม. ในตึกเดียวกันที่ประกาศขายเดือนสิงหาคมนี้ เท่ากับจ่ายน้อยกว่าแต่ได้พื้นที่มากกว่า สิ่งที่ดิฉันบอกผู้ซื้อให้ดูคือลิฟต์ ไม่ใช่ราคา ในตึก 587 ยูนิต ชั้น 3 ที่เดินบันไดได้มีค่าในชีวิตประจำวันมากกว่าวิวจากชั้น 12”

ขอหนังสือจากนิติบุคคลอาคารชุดระบุให้ชัดว่าค่าส่วนกลางเดือนละ 1,125 บาทครอบคลุมอะไรบ้างก่อนเซ็นสัญญา สระชั้น 4 รวมอยู่ในค่าส่วนกลาง แต่ฟิตเนสเป็นของเอกชนที่ต้องสมัครสมาชิกแยกต่างหาก และสระดาดฟ้าสงวนไว้สำหรับผู้พักอาศัยชั้น 15 เท่านั้น ควรขอให้ระบุสิทธิ์ที่จอดรถในหนังสือฉบับเดียวกันด้วย

ตารางข้อมูลประกอบการตัดสินใจ

หัวข้อ	รายละเอียด
ราคาประกาศขาย	3,290,000 บาท — ประมาณ 62,100 บาท/ตร.ม. ต่ำกว่าห้อง 1 ห้องนอนขนาดเล็กกว่าในตึกเดียวกัน (ราว 65,000–66,000 บาท/ตร.ม.) และอยู่ค่อนไปทางล่างของช่วงราคาย่านช้างเผือกปี 2569 ที่ราว 55,000–90,000 บาท/ตร.ม. ที่มา ข้อมูลประกาศขายสาธารณะของ Hillside Plaza & Condotel 4 เดือนสิงหาคม 2569 ควรตรวจสอบราคาประเมินกับกรมธนารักษ์
ผลตอบแทนการลงทุน	ผลตอบแทนขั้นต้นราว 4.7–6.2 เปอร์เซ็นต์ จากค่าเช่าที่เป็นไปได้เดือนละ 13,000–17,000 บาท และราว 4.3–5.8 เปอร์เซ็นต์หลังหักค่าส่วนกลาง ระยะเวลาขายเฉลี่ยของตึกนี้อยู่ที่ราว 279 วัน เทียบกับ 45–90 วันของคอนโดทำเลดีในเชียงใหม่โดยทั่วไป ที่มา ข้อมูลประกาศขายและเช่าสาธารณะ สิงหาคม 2569 ตัวเลขผลตอบแทนเป็นการประมาณการ ไม่ใช่การรับประกัน ควรตรวจสอบค่าเช่าที่ได้จริงกับนิติบุคคล
ระยะทางและการเดินทาง	เมญ่า ไลฟ์สไตล์ ช้อปปิ้ง เซ็นเตอร์ — ราว 0.37 กม. 2 นาที โรงพยาบาลเชียงใหม่ราม — ราว 0.54 กม. 5 นาที มหาวิทยาลัยเชียงใหม่ — ราว 1.9 กม. 8 นาที ระยะทางเป็นเส้นตรงจากพิกัดของห้อง เวลาเดินทางตามข้อมูลที่ผู้ขายแจ้ง
กรรมสิทธิ์	ถือกรรมสิทธิ์ โควตาต่างชาติ ผู้ขายออกค่าโอนและภาษีทั้งหมด ผู้ซื้อต่างชาติเสียค่าธรรมเนียมโอนอัตราปกติ 2 เปอร์เซ็นต์ ส่วนอัตราลด 0.01 เปอร์เซ็นต์ใช้ได้เฉพาะผู้ซื้อสัญชาติไทย สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7,000,000 บาท ถึง 30 มิถุนายน 2570 ตรวจสอบโฉนดห้องชุด เลขที่ห้อง ชั้น และเนื้อที่จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินจังหวัดเชียงใหม่ และระบุเงื่อนไขผู้ขายออกค่าโอนให้ชัดเจนในสัญญาจะซื้อจะขาย
เงื่อนไขการปล่อยเช่า	ปล่อยเช่าขั้นต่ำ 30 วัน อาคารไม่อนุญาตให้ปล่อยเช่าต่ำกว่า 30 วัน สอดคล้องกับพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 ควรขอระเบียบอาคารฉบับปัจจุบันเป็นลายลักษณ์อักษรจากนิติบุคคลก่อนตัดสินใจซื้อ
ค่าใช้จ่ายรายเดือน	ค่าส่วนกลาง 1,125 บาทต่อเดือน ค่าน้ำ 25 บาทต่อหน่วย ค่าไฟตามอัตราการไฟฟ้า ตามข้อมูลที่ผู้ขายแจ้ง สิงหาคม 2569

คำถามที่พบบ่อย

ย่านนี้น้ำท่วมไหม

ห้องนี้อยู่ชั้น 3 ความเสี่ยงน้ำท่วมถึงตัวห้องจึงแทบไม่มี แต่สิ่งที่ควรถามคือที่จอดรถใต้ดินของอาคารและเส้นทางเข้าออกช่วงฝนตกหนัก จากที่เราเห็นมา ผู้ซื้อที่สอบถามประวัติน้ำท่วมของที่จอดรถกับนิติบุคคลก่อนโอนมักไม่เจอปัญหาภายหลัง

ห้องชุดนี้เป็นโฉนดห้องชุดหรือ นส.3ก

คอนโดมิเนียมจดทะเบียนตามพระราชบัญญัติอาคารชุด เอกสารสิทธิ์จึงเป็นหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือ อ.ช.2 ไม่ใช่ นส.3ก ซึ่งเป็นเอกสารสิทธิ์ที่ดิน ควรตรวจสอบเลขที่ห้อง ชั้น และเนื้อที่จดทะเบียนให้ตรงกับที่ประกาศขายที่สำนักงานที่ดินจังหวัดเชียงใหม่

คนไทยซื้อห้องนี้ กู้ธนาคารได้ไหม และเสียค่าโอนเท่าไหร่

ห้องนี้ขายในโควตาต่างชาติ แต่ผู้ซื้อคนไทยซื้อได้เช่นกันและยื่นกู้กับธนาคารได้ตามเกณฑ์ปกติ โดยธนาคารส่วนใหญ่พิจารณาอายุอาคารประกอบด้วย ซึ่งอาคารนี้สร้างเสร็จปี 2548 ในกรณีนี้ผู้ขายรับผิดชอบค่าโอนและภาษีทั้งหมดอยู่แล้ว และผู้ซื้อคนไทยยังได้สิทธิ์อัตรา 0.01 เปอร์เซ็นต์สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7,000,000 บาท ถึง 30 มิถุนายน 2570

อยู่ที่นี่โดยไม่มีรถได้ไหม

ได้ และผู้พักอาศัยจำนวนไม่น้อยก็อยู่แบบนั้น เมญ่าและวันนิมมานอยู่ห่างราวสองนาที โรงพยาบาลเชียงใหม่รามราวครึ่งกิโลเมตร และโรงเรียนนานาชาติไบรท์ซีดส์อยู่ห่างจากประตูอาคารราวหนึ่งนาที อีกทั้งชั้นล่างมีร้านสะดวกซื้อและร้านอาหารเล็ก ๆ

ห้องที่ใหญ่กว่า ในราคาต่อตารางเมตรที่ถูกกว่าห้องเล็กข้าง ๆ

ห้อง 312 เป็นกรณีที่ไม่ค่อยเกิด คือห้องที่ใหญ่กว่ากลับคุ้มกว่าเมื่อคิดต่อตารางเมตร โดยรีโนเวทเสร็จเรียบร้อยแล้วและผู้ขายตกลงรับผิดชอบค่าโอนทั้งหมด เหมาะกับผู้ซื้อที่ต้องการทำเลเดินถึงนิมมานโดยไม่ต้องจ่ายราคาโครงการใหม่ และอยากหิ้วกระเป๋าเข้าอยู่มากกว่าเรียกช่างเข้าบ้าน

ติดต่อ Goen ที่ Chiangmai Properties วันนี้ เพื่อนัดเข้าชมห้อง 312

เราเป็นผู้ประกอบวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์ที่แบ่งปันข้อสังเกตของตลาดท้องถิ่นจากประสบการณ์ในเชียงใหม่ ข้อมูลนี้ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายหรือการเงิน กรุณาปรึกษาสำนักงานที่ดิน ทนายความที่มีใบอนุญาต หรือที่ปรึกษาทางการเงิน ในเรื่องโฉนด ภาษี และความเหมาะสมของการลงทุน